[◆ 공 처럼 작은 할머니 ... 카프카의 심판은 정당한가?]
어느 한적한 시골 마을을 지날 때였습니다.
시골 마을이 다 그렇듯 ~ 가장 흔해 보이는 파란대문 집 앞마당에서
서너 분의 할머니들이 모여앉아 밭에서 금방 수확한 곡식들을 펼쳐 놓고
자식들 수다와 함께 당신들의 죽음을 축제처럼 얘기하고 있었습니다.
특이한 점은 할머니들 모두가 등이 굽어있어
멀리서 보면 낡은 공 여러 개가 모여 있는 것처럼 보인다는 것이었습니다.
자식들을 위해 시나브로 공처럼 작아진 할머니들은
이제는 당신들의 죽음을 향해 서둘러 굴러가는 일만 남겨놓은 것입니다.
때로는 발길에 걷어차이고,
비오는 날 진흙탕 속을 헤매면서도
오직 굴러갈 수만 있다면 족하다고 말하기를 수만 번 ...
그렇게 힘들어도 멈출 수가 없었던 낡은, 아니 늙은 공이 되어버린 삶.
그래서 더 높은 곳은 엄두조차 낼 수 없었습니다.
점점 더 안으로만 굽어서 더 작게 늙어버린 공.
삶의 중력에 순응하는 것이 최선이었던 할머니들은 '공' 이었습니다.
언젠가 죽음의 끝에서
낡고 다 헤진 공의 가죽을 주름처럼 남겨놓고
중력과 이별하며 할머니들은 바람이 될 것입니다. ...
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요제프 K는 어느 날 갑자기 처음보는 낯선 두 남자에게 체포됩니다.
"당신을 체포합니다."
성공한 지식인(은행원)으로서 요제프 K는 단지 자신의 삶에 충실했을 뿐입니다.
죄명이 뭔지도 모르고, 그렇게 일 년여의 시간을 요제프 k는 자신의 무죄를
증명하기 위해 최선을 다합니다. ... 하지만 요제프 k가 기소됐다는 소식이 알려지자
그의 친척을 비롯한, 주변의 k를 알던 모든 사람들이 지금의 이 상황을 현실로 받아들입니다.
변호사, 삼촌, 여자친구 등은 이제 소송에서 요제프K가 어떻게 하면 이길수 있을지만 논합니다.
사태는 요제프 k가 <'왜? 기소 되었는가?'>가 더이상 중요해지지 않은 것입니다.
혹시 자신이 모르는 또는 무심코 그냥 지나쳤을 과거의 어떤 숨겨진 죄가 있었는가를
생각하면서 반성과 참회의 시간을 가져보기도 합니다. ... 요제프 k는 그렇게
자신의 삶에 <무죄를 입증하기 위한 시간>을 추가하며 죄가 없던 과거의 본래의 삶에
충실합니다. ... 변한건 없습니다. 추가된 시간때문에 삶의 속도가 조금 빨라졌을 뿐입니다.
질서에 <순응>하듯 소송 준비에도 한치의 소흘함이 없도록 노력했고,
법원에서 정식 출두요구서가 발부되지도 않았음에도 자발적으로 법원에 출두하기도 합니다.
하지만 그 모든 노력에도 결국 요제프 K는 형장으로 끌려갑니다.
두명의 낯선 남자중 한 남자가 k의 목을 누르자 또 다른 한 명은 k의 심장을 칼로 후벼팝니다.
"개 같은 ... "
요제프 k는 <개 같은>이라는 욕설과 함께 죽음을 맞이합니다.
k는 도대체 무슨 죄를 지었던 것일까? ... 국가 폭력의 억울한 희생자였을까?
아니면 과거에 k 본인도 몰랐던 누군가에게 큰 상처를 준 대가였을까?
두남자에게 형장으로 끌려가면까지 그들의 보폭에 걸음걸이를 맞췄던 요제프 K는
빈틈없이 제도적이었고, 오직 본인 삶에 충실했다는것 이외에는 그 어떤 죄도
저지르지 않았습니다. ... 그렇다면 카프카는 <심판>이라는 이 소설에서 과연 무엇을
말하고 싶었던 것일까?
독자가 모르는 당연히 죽어야 할 죄가 아니였다면
결국 요제프 k의 죄는 하나로 압축됩니다. ... <저항없는 삶의 "순응">
삶의 순종과 순응은 <죄 없음>을 대표하는 가장 확실하고 안전을 담보할 수있는 공표방식입니다.
그러나 니체는 이러한 <순종, 순응>이야말로 가장 비참한 <생의 모독>이라고 말합니다.
죄악인 거죠 ...
철저히 제도적이었고, 그래서 이성과 법의 힘을 믿었던 요제프 k 에게
끝내 그 어떤 기적도 나타나지 않았습니다. 그나마 몇몇 구경꾼의 동정어린 시선 몇 개를 제외한다면 ... 결국
요제프 k가 할 수 있었던 최선은 자신의 심장을 세 번이나 후벼파던 집행인에게
"개 같은 ..." 이라는 거친 욕설 뿐이 전부었습니다.
그런데 k의 "개 같은 ..." 이라는 단말마의 비명같은 욕설은
진정 자신의 심장을 후벼파던 집행인에 대한 저주의 욕설이었을까? ~ 소송을 준비하는 동안
제대로 얼굴 한 번 보지 못했던 판사, 이기적인 법정, 모순으로 덧칠된 제도 ... 결론적으로
"개 같은..." 이라는 욕설은 요제프 k 자신에 대한 일갈과 같았다고 할 수 있습니다.
아무런 저항과 투쟁과 의심없이 그저 <순응과 순종>에 충실했던 제도적 삶을 살았던
모순덩어리 요제프 k. ... 그래서 소설은 <"수치만이 죽음 뒤에도 살아남을 것이다."> 라며
끝을 맺습니다.
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삶에 순응했던 공 처럼 작아진 할머니와 요제프 k의 삶은 본질적으로 동일합니다.
다만 k가 자신의 심장을 칼로 후벼파이는 처형을 당할때
할머니는 공처럼 작아져 바람이 되기만을 기다리고, 청년은 할머니보다
하루를 더 오래사는 삶을 원하는 방식으로 시대의 집행을 기다립니다.
그래서 저는 카프카의 심판을 2017년 한국의 현실로 가져와 그 심판의 정당성을 묻고자 합니다.
[@ 오래전 직장생활을 할 때 서해로 휴가를 간 적이 있었습니다.
어촌 마을에 어느 파란 대문집 앞마당에 여러 할머니들이 모여서 담소를
나누고 계셨는데 ... 그 때 뭐가 그렇게 재밌는지 물어보았더니
누가 먼저 죽는지 내기 하고 있었다며 ... 어떤 할머니는 본인이 먼저 죽으면
말려놓은 고추가루와 뼈가루를 바다에 함께 뿌리라며 다른 할머니들에게
부탁하려던 참이었다고 말했습니다. ... 평생 고기들 잡아 자식들 먹여살렸는데,
이제 당신 한 몸 고추가루와 함께 바다에 뿌려 고기들에게 고맙다는 인사라며
시원한 '할머니 탕' 한 그릇 대접해야 사람 도리가 아니겠냐고 저에게 반문했던
기억이 납니다.
일상에서 무언가 새로움을 얻어갈때면 으레 그 순간 느꼈던 감정을 글로 남겨두는
버릇(?)이 있어서 그 때 남겨놓은 때 묻은 글을 먼지를 털고 가지런히 정렬해서
주제넘지만 이렇게 짧은 감상 하나 올려봅니다. ]
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2017년 8월 20일 일요일
2017년 8월 6일 일요일
◆ "투자" 라는 행위에 대한 지극히 개인적 견해 [by 물파스]
[◆ "투자" 라는 행위에 대한 지극히 개인적 견해]
오래전 이슈인에 <실패한 투자자의 조언>이라는 제목으로 글을 올렸던 적이 있었습니다.
말 그대로 저의 실패한 투자경험을 진솔하게 얘기한 내용이었습니다. ... 실패한 투자자였기 때문에
그래서 저는 이슈인에서는 되도록이면 자극적인 혹은 일반 분들의 탐욕을 불러일으킬만한
주식이나 파생(선.옵)같은 얘기는 잘 하지 않으려고 합니다.(특히 종목 언급.) ~ 왜냐하면 제가
무심코 던진 말 한마디가 일반 투자자 분들의 내면에서 조용히 잠자고 있던 탐욕을 어설프게
자극할 수도 있기 때문입니다.
<투자>라는 행위에는 언제나 <책임>이 수반됩니다.
그 결과가 성공이든, 실패든 ... 결국 모든 책임은 어쨌든 <본인>의 감내로 귀결됩니다.
"저 새끼한테 사기당했다!", "우리 모두 감쪽같이 속았다!" ~ ~ 백날 천날 이런말을 해봐야
결국 모든 사태는 본인의 선택에 의한 결과뿐인 것입니다. ... 결론적으로 <속는 사람>은
사기꾼 때문이 아니라, 본인의 노력보다는 타인(사기꾼)에 의지해 좀더 쉽게, 그리고 남보다
먼서 가려는 <본인의 탐욕>에 속는 것이 진짜 "속는다!"의 본질임을 알아야 합니다.
결국 투자에 성공하기 위해서는 <기본>으로 돌아가는 것이 가장 빠른 지름길이라 할수 있습니다.
처음엔 속도가 느려도 지식이 한 두개씩 쌓이면서 시장을 보는 눈이 단순함에서 복합적 시야로
변하는 자신의 모습을 발견하게 될것입니다. 흔히 <깊이>가 더해가는 과정입니다. ... 그리고
이러한 깊이가 또 다시 한 두개씩 쌓이다보면 지혜, 즉 <통찰>이라는 시선을 갖게될 것이고
이러한 통찰이 더해지면 그 후엔 자신의 <투자 철학>이 정립될 것입니다.
저 또한 마찬가지로 저만의 <투자 철학>을 얻기위해 지금도 열심히, 그리고 묵묵히 달려가고 있습니다.
어쩌면 저는 평생 나만의 <철학>을 얻지 못하고 조용히 시장을 떠날수도 있을 것입니다.
"전쟁터에서는 적군에게 건전하게 총을 쏴달라는 군인은 존재하지 않습니다."
(투자)시장은 그야말로 전쟁터와 같습니다. ... 가끔 주변에서 투자에 실패한 이들이
한국 시장은 건전하지 못하다며 불만을 표시하기도 합니다. ... 그런데 돈과 돈의 싸움이 난무하는
전쟁터 같은 시장에서 애초부터 <건전함>을 찾는것 자체가 넌센스입니다. ... 한때나마 그 전쟁터의
한 복판에서 치열하게 싸워봤던 아주 보잘것 없는 작은 경험자의 입장에서 말해본다면
이 세상 그 어디에도 건전한 투자(주식, 파생 등)시장은 존재하지 않는다고 얘기하고 싶습니다.
한국은 물론, 미국 시장도 마찬가지 이며, 일본, 유럽 등 ... 인간의 탐욕이 결부된 시장에 <건전>이라는
단어는 참 어울리지 않는 수사인 것입니다.
금융(증권)사들은 여러분들이 금융(주식)에 투자해 많은 돈을 버는 것에는 관심이 없습니다.
금융(증권)사들은 여러분들이 금융(주식)에 투자해 많은 돈을 잃는 것에는 관심이 없습니다.
그들의 유일한 관심은 여러분들의 <아주 많은 거래횟수 - 거래량> 뿐입니다.
앙드레 코스톨라니는 주식으로 발생한 수익중 5분의 1은 투자자가, 5분의 4는 브로커가 가져간다고 말했습니다.
주식 투자를 잘(?) 하기 위해서 그동안 동원된 학문의 종류에는
경제, 금융, 경영, 수학(통계), 철학, 정치, 사회, 심리, 뇌과학 ... 등, 그리고 여기에 심지어는 샤머니즘 까지
동원되기도 합니다. 지금이 2017년인데도 말이죠 ~ ! ~ 아무튼 주식은 거의모든 학문의 총합이 있어야만
본인만의 <투자 철학>을 겨우겨우 정립할수 있는 시장이라 할 수 있습니다.
물론 운이 좋거나 혹시 라도 본인의 예측이 어느날 잘 맞아서 수익률이 좋았던 분들도 있을 겁니다.
그런 분들이 보기에는 시장이 쉬워보일수도 있습니다. 하지만 중요한 건 <꾸준함> 입니다.
본인의 장기적인 (평균)수익률이 시장의 평균을 넘어섰다면 그런 분들은 이 글을 읽지 않으셔도 됩니다.
투자의 전설로 불리는 워렌 버핏도 평생의 수익률이 연평균 19% 수준이라고 합니다. 여기에
버핏, 조지 소로스와 함께 세계 3대 투자가로 불리는 짐 로저스의 과거 좋았던 투자 실적, 즉 그의
전성기 시절의 12년간의 누적 수익률은 대략 4,200% 라고 합니다. ... 제가 직접 계산해 보았더니
12년 평균 연복리 36.543% 의 수익률인 것입니다.
그럼 잠시 여기서 수익률, 특히 <단.복리 이자율> 개념에 대해서 간략히 설명드리고
계속해서 이야기를 이어가 보겠습니다.
[◆ 단리와 복리 ... 그리고 연속복리 개념]
<단리(적금) - 월 10%>
1월1일: 20만원 적립 -> (1월 말): 22만원
2월1일: 20만원 적립 -> (2월 말): 24만원 + 22만원 = 46만원
@ 1월 1일(첫번째 달)에 저축한 20만원은 1월 말이 되면 한달동안 은행(통장)에 묶여있게 됩니다.
따라서 월 이자율이 10% 라고 했으므로 이자는 2만원이 되고, 여기에 원금 20만원을 합하면
1월31일의 통장 잔액은 22만원이 됩니다.
이어서 2월1일에 20만원을 추가로 저축하게 되면, 추가 적축한 20만원은 2월말이 되면
마찬가지로 한달동안 은행에 묶여있게 됩니다 ... 따라서 월 이자율 10%를 적용하면, 이자는 2만원이 되고,
여기에 원금 20만원을 합하면 2월 28일(한달)의 통장 잔액은 22만원이 됩니다 ... 그리고 여기에
첫번째 달인 1월에 납입해서 1월 31일에 22만원이 되었던 잔액은 2월1일부터 ~ 2월 28일동안
마찬가지로 통장에 묶여있게 되는데 ... 여기서 이자 적용이 단리 이기때문에 원금 20만원에만 이자 10%를 적용해서
2월 28일이 되면 통장잔액은 24만원이 됩니다(1월1일에 저축한 20만원 + 2만원 + 2만원) ... 결론적으로
이자율을 단리 적용할때는 2달동안 총 납입원금은 40만원이 되고 이자는 6만원이 되어 합계금액은 46만원이 됩니다.
<복리 - 월 10%>
1월1일: 20만원 적립 -> (1월 말): 22만원
2월1일: 20만원 적립 -> (2월 말): 24.2만 + 22만 = 46만 2천원
@ 복리계산은 위 단리계산과 비슷하지만 ... 여기서
1월1일, 즉! 첫번째달에 납입했던 20만원이 1월 31일이 되면 원금과 이자를 합해 22만원이 되는것은 단리때와 같습니다.
하지만, 이 22만원이 2월1일부터 2월28일 까지 다시 한달동안 통장에 묶여있는 동안은 원금에 10%만 적용하는것이 아니라
첫째달 이자 2만원에도 이자 10%를 적용해서 2천원의 이자가 추가로 발생하게 됩니다 ... 그래서 복리이자율을 적용하면
1월1일 납입했던 20만원은 2월 28일이 되면, 총 2달동안 통장에 묶여있게 되기 때문에 원금과 이자 합계는 24만 2천원이 됩니다.
그리고, 두번째달 2월1일에 추가 저축 20만원은 2월 28일이 되면 한달동안만 통장에 묶여있는 것이기 때문에
원금과 이자 합하여 22만원이 됩니다. 결론적으로 '복리 이자율'을 적용해서 총 2달동안의 원리금 합계를 산출해보면
46만 2천원이 되는 것입니다. 단리 적용할때보다 2천원의 이자가 더 발생하는것인데 ... 복리는 기간과 횟수가 늘어나면
단리와 비교했을 때 이자금액 차이도 점점더 늘어나게 됩니다. ...
< 연속복리 >
@ 최초 원금 = 1
@ 이자율 = 10%
@ t = 기간(1년, 2년, 3년 ... 등)
@ 연간 이자계산횟수 = [m] .... 이라고 할 때
[미래가치 계산식은 다음과 같습니다, 기간 t는 1년이라 가정]
이자계산 1번(m=1, t=1) = [1×(1+0.1)^mt = 1.1] = 10%
(1) 100만원을 은행의 연이율 10%짜리 예금에 가입하면 1년뒤 원리금은 110만원입니다
그런데 이 경우는 10% 라는 이자율을 1년에 딱 한번 적용해 준 것입니다. 그렇다면
1년에 이자율 적용을 2번 해주게 된다면 계산은 어떻게 될까요?
이자계산 2번 = [1×(1+0.1/2)^2 = 1.1025] = 10.25%
이자계산을 1년에 두 번 복리적용해 준다는 것은 이런 의미 입니다.
1월1일 은행에 100만원을 예금했던 고객에게 반년(6개월)된 시점에서 은행에서 전화가 옵니다.
"고객님! ~ 반년치 이자 5만원이 발생했는데, 그거 원금 100만원과 합해(105만원)서 남아있는
반년(6개월)동안 5% 이자율로 다시 잘 굴려줄께요! " ... 그리고 만기(1년)가 되면 총 수령금액은
110만 2500원이 됩니다.
결과가 이렇다면, 1년에 이자계산을 10번, 100번, 365번(@ 하루에 한번씩 은행에서 전화가 오겠군요)
적용할수 있을겁니다 ... 뿐만아니라, 1시간단위, 10분, 1분, ...1초 ... 0.001초 등 처럼
시간이 존재하는 흐름속에서 이론상(수학적)으로는 무한대로 이자계산을 할 수가 있다는 것입니다.
그래서 연속복리 개념은 이렇게 이자계산을 무한대로 해주는 경우라 할 수 있습니다.
또한 이렇게 이자계산을 무한대로 해주면 그 값을 <자연로그의 밑> 이라는
e(엡실론) 값 = 즉, 2.7182818 ... 값에 가까워 지는데 ...
우리는 보통 산술적인 단리 계산에서는 이자율이 두배가 된다고 할때는 1에서 2가 되는게 정상입니다.
하지만 "복리" 개념에서는 이자율이 두배가 되는 그 시간 동안에도 계속 불어나고 있기 때문에
그 시간 동안을 무한대로 쪼개고, 쪼개고 하다보면 그 값이 결국 2배가 넘는 2.7182818 .... 에 가까워 진다는 것입니다.
이것이 연속복리의 개념인 엡실론(e)인 것입니다.
@ 참고 이자계산 횟수가 상당히 크게 늘어난다면
<이자계산횟수>
10,000 번 = 2.71824
100,000 번 = 2.71827
1,000,000 번 = 2.718281
1억번 = 2.71828182845 ....
따라서 10% 이자율의 연속복리 이자율값은 다음과 같습니다
e^10% = (2.71828182845......)^0.1 = 1.1051709(10.5171%)입니다
결론적으로 100만원을 예금하고, 10% 이자율을 1년에 한번 적용해 주면
1년뒤에 110만원이 되고, 2번 적용해주면 110만 2500원이 되지만 ... 이자 계산을
무한대(연속복리), 즉 엡실론(e) 값을 적용한다면 1년뒤(만기)에 110만 5170원이 된다는 것입니다.
[@ 우리가 일반적으로 접하는 대부분의 금융상품에는 연속 복리 개념이 적용되지 않습니다,
그냥 참고로 재미로 보시라고 언급해 봅니다. ]
제가 이렇게 이자율 개념을 언급한 이유는
바로 이 게시물 주인공의 400억 성공신화의 <수익률> 계산을 한 번 해보려고 했기 때문입니다.
우선 게시물에서 언급한 것처럼 ... 투자금액 1천만원, 투자기간 10년, 최종 400억이라는 엄청난
성과를 냈는데, 이 부분을 제가 직접 계산해본 결과는 다음과 같습니다.
(1) 연평균 (복리)수익률 = 129.195%
(2) 월평균 (복리)수익률 = 7.156%
(3) 10년 누적수익률 = 400,000%
앞서 지구상 가장 성공한 투자의 귀재 워렌 버핏의 평생 수익률은 연평균 19% 였으며,
짐 로저스의 전성기 12년의 연평균 수익률은 36.543% 였다고 말씀 드렸습니다.
일단 계산된 수학적 수치로만 보면 400억 신화의 주인공 박씨는 압도적인 세계 최강의 투자귀재가 됩니다.
버핏과 짐 로저스를 가볍게 밟고 올라서 세계 최고의 수익률 1위로 올라설수있는 투자 천재가 됩니다.
또한 여기서 더 중요한 점은 박씨의 투자 성과가 단 한번의 실패도 없이 성공만 했다는걸 가정합니다(연속성)
무슨 말인가하면 ... 예를들어 1,000만원을 주식에 투자했는데 얼마 후 반토막이 났습니다.
즉 500만원이 허공으로 날아가버린 것입니다. 이를 수익률을 따져보면 (-)50%의 실적인 것입니다.
그렇다면 투자자가 남은 500만원으로 다시 원금(본전)을 찾으려 한다면 이때는 수익률이
100%가 되어야 합니다. ... [500만원×(1+100%) = 1,000만원]
한마디로 돈을 까먹을때는 수익률이 (-)50% 였지만, 다시 본전을 만회하려면
50%의 수익률이 아니라 그 두배인 100%가 되어야 한다는 뜻입니다. ... 따라서 400억 주인공 박씨가
10년 이라는 투자기간동안 단 몇번의 (-) 투자 실적이 있었다면, 위에서 계산된 투자수익률을 훨씬 더 상회하는
투자실적이 있어야 한다는 뜻입니다.
저는 저 사람의 자세한 정보를 모릅니다.
단지 제시된 결과만으로 수익률 분석을 해본 결과는 충분히 합리적 의심을 가지기에 충분하다고 생각됩니다.
결과로만 보면 세계 최고 투자자들의 실적을 약간 넘어서는 차원이 아니라, 그야말로 압도적으로
수익률 격차를 보여주고 있기 때문입니다. ... 판단에 대한 책임은 모두 각자의 몫입니다.
400억에 흔들리는 것보다 지식과 지혜와 통찰의 과정을 통해 모두 본인만의 <투자 철학>을 정립하시기를 기원합니다.
마무리로 재밌는 얘기하나 던져봅니다.
<◆ 누구나 쉽게 투자(경제)전문가로 성공할 수 있는 방법에 대하여 ~ >
주식, 부동산, 금(Gold), 원유, 등등 ... 소위 "투자나 경제" 라는 범주에 속한 것들에서
대중들이 부러워하는 "예측전문가"가 되기 위한 매우 쉬운 방법이 있어 소개를 하려합니다.
먼저 대중들이 신뢰하는 뛰어난 "예측전문가"가 되기 위해서는 ... 당연한 얘기겠지만,
전문가는 자신의 예측(능력)이 모두 완벽한 결과로 이어져야 합니다 ... 다시말해
예측이 모두 실제 결과와 맞아 떨어져야 한다는 것입니다 ... 방법은 생각보다 간단합니다
그럼 향후 3년간의 한국경제에 대해서 예측한다고 가정할 때 ... 전문가는 먼저
여러곳의 저명한 경제사이트에 자신의 한국경제에 대한 전망을 기고하게될 것입니다.
다만 경제사이트에 기고할 때 각기 "다른 필명"을 사용해야 한다는 것입니다.
예를들어, 필명을 과일이름으로 정한다면 ...
(사과), (레몬), (키위), (포도), (바나나), (수박), (복숭아), (딸기) 의 8개의 과일 이름을 필명으로
각각 8곳의 사이트에 한국경제에 대해 전망하는 글을 기고해야 된다는 것입니다.
(경제사이트 수는 중요하지 않지만, 설명의 편의를 위해 경제사이트 수도 8곳으로 가정함)
이렇게 8개의 필명이 결정되면 본격적으로 경제전망을 하면되는데 ... 첫해에는(1차년도)
경제사이트 8곳중 4곳에는 한국경제가 올해는 잘 될것이라는 긍정적인 전망을 합니다. 그리고
나머지 4곳의 사이트에는 한국경제가 올해는 힘든 한해가 될것이라는 부정적 전망을 합니다 ... 이어서
2차년도가 되면, 1차년도에 긍정적인 전망을 했던 4곳의 사이트를 절반으로 나눠서 2곳에는
긍정적인 전망을 하고, 나머지 2곳에는 부정적인 전망을 합니다 ... 그리고 마찬가지로 1차년도에
부정적인 전망을 했던 4곳의 사이트에도 2곳에는 긍정적인 전망을, 2곳에는 부정적인 전망을
나눠서 합니다 ... ... 마지막 3차년도가 되면 1차.2차년도때와 마찬가지로 긍정과 부정을
각각 절반으로 쪼개서 다시 긍정과 부정으로 나눕니다.
@ .... ... ... [사과] [레몬] [키위] [포도] [바나나] [수박] [복숭아] [딸기]
(1차년도) - (긍정) (긍정) (긍정) (긍정) (부정) (부정) (부정) (부정)
(2차년도) - (긍정) (긍정) (부정) (부정) (긍정) (긍정) (부정) (부정)
(3차년도) - (긍정) (부정) (긍정) (부정) (긍정) (부정) (긍정) (부정)
첫해(1차년도)에는
경제전문가 4명(사과, 레몬, 키위, 포도)은 한국경제에 대해서 긍정적인 전망을 했습니다.
그리고 나머지 4명(바나나, 수박, 복숭아, 딸기)은 부정적인 전망을 합니다.
이어서 2차년도에는 1차년도때 긍정적인 전망을 했던 (사과, 레몬, 키위, 포도) 4명의 전문가를
2명씩 절반으로 나눠서 전문가 (사과, 레몬)은 긍정적인 전망을 하게되고, 전문가 (키위, 포도)는
부정적인 전망을 하게 됩니다 ... 그리고 마찬가지로 1차년도때 부정적인 전망을 했던
4명(바나나, 수박, 복숭아, 딸기)의 전문가를 절반으로 나눠서, 전문가 (바나나, 수박)은 긍정적 전망을,
전문가 (복숭아, 딸기)는 부정적인 전망을 하게됩니다. ~ 그리고 최종적으로 3차년도에도 1차.2차 년도와
같은 방법으로 긍정과 부정으로 나눠주게 됩니다.
위와같은 방법으로 긍정과 부정적인 전망을 나눠주고 ... 3차년도가 끝나는 시점이 되면,
최종적인 예측결과는 다음과 같이 나오게 됩니다.
전문가 (사과)는 1차년, 2차년, 3차년 한국경제 3년간에 대해서 모두 긍정적인 예측을 했던 전문가가 되는 것이며,
전문가 (레몬)은 (긍정, 긍정, 부정)으로 한국경제 3년을 예측한 것이 되며 ... ... 전문가 (딸기)는
지난 3년간의 한국경제에 대해서 모두 부정적인 예측을 했던 전문가가 되는 것입니다.
결론적으로 지난 3년동안(1차, 2차, 3차년) 한국경제가 어떠한 상황이었는지 상관없이
위 8명의 전문가가 예측한 결과중에 한 명의 예측은 반드시 실제의 결과와 정확히 맞아떨어지게 된다는 것입니다.
다시말해, 한국경제가 1차년에는 힘들었고(부정), 2차년에는 조금 나아졌다가(긍정),
3차년에 다시 힘들어 졌다면(부정) ... 전문가 수박(부정,긍정,부정)은 한국경제 3년에 대해서
모두 정확한 예측을 하게된 매우 뛰어난 전문가가 되어있을 거라는 뜻입니다.
[◆ 참고로 이것은 경제전망이 (긍정, 부정) 이라는 두가지 예측과 3년 이라는 시간에 의해서
2^3=8 이라는 예측이 나오게 됩니다 ... 따라서 만약 4년동안의 정확한 예측을 하고싶다면
2^4=16, ~ 즉! 16명의 필명(과일 이름)이 필요하게 된다는 것입니다. 5년 이라면 32개의 과일종류가
필요함(2^5=32) ... 경제사이트 수는 중요하지 않습니다! 중요한것은 필명(과일이름)의 개수 입니다.]
[@ 우리는 투자에 실패해 돈을 잃었던 고통보다,
본인만 빼고 주변사람 대다수가 돈을 벌고 있을 때, 더 고통스러웠던 적은 없었는지 생각해봐야 합니다.
탐욕은 시기와 질투가 강합니다. 그래서 우리는 지금부터라도 좀 더 솔직해지고 또 진지해져야 합니다.
제가 (경험적으로)생각하는 투자에 있어서의 승률의 90% 이상을 좌우 하는 건,
바로 본인의 <마음 컨트롤>입니다. ... 투자를 처음 시작하는 대부분의 사람들이 경험하는 것이
바로 시장의 변동성이 평균 이상으로 커질 때입니다. 이때는 대부분의 투자자들의 뇌구조는 본격적으로
감정의 영역이 이성의 영역을 지배하게 됩니다. ... 그리고 이어서 정신을 차려보면 어느새 본인은
<대중의 추세> 속으로 진입한 상태가 됩니다. ... 공부를 하는 이유는 이러한 감정의 영역을 컨트롤하는
방법을 배우기 위함입니다. 그리고 그것이 바로 본인만의 <투자 철학>입니다. ]
오래전 이슈인에 <실패한 투자자의 조언>이라는 제목으로 글을 올렸던 적이 있었습니다.
말 그대로 저의 실패한 투자경험을 진솔하게 얘기한 내용이었습니다. ... 실패한 투자자였기 때문에
그래서 저는 이슈인에서는 되도록이면 자극적인 혹은 일반 분들의 탐욕을 불러일으킬만한
주식이나 파생(선.옵)같은 얘기는 잘 하지 않으려고 합니다.(특히 종목 언급.) ~ 왜냐하면 제가
무심코 던진 말 한마디가 일반 투자자 분들의 내면에서 조용히 잠자고 있던 탐욕을 어설프게
자극할 수도 있기 때문입니다.
<투자>라는 행위에는 언제나 <책임>이 수반됩니다.
그 결과가 성공이든, 실패든 ... 결국 모든 책임은 어쨌든 <본인>의 감내로 귀결됩니다.
"저 새끼한테 사기당했다!", "우리 모두 감쪽같이 속았다!" ~ ~ 백날 천날 이런말을 해봐야
결국 모든 사태는 본인의 선택에 의한 결과뿐인 것입니다. ... 결론적으로 <속는 사람>은
사기꾼 때문이 아니라, 본인의 노력보다는 타인(사기꾼)에 의지해 좀더 쉽게, 그리고 남보다
먼서 가려는 <본인의 탐욕>에 속는 것이 진짜 "속는다!"의 본질임을 알아야 합니다.
결국 투자에 성공하기 위해서는 <기본>으로 돌아가는 것이 가장 빠른 지름길이라 할수 있습니다.
처음엔 속도가 느려도 지식이 한 두개씩 쌓이면서 시장을 보는 눈이 단순함에서 복합적 시야로
변하는 자신의 모습을 발견하게 될것입니다. 흔히 <깊이>가 더해가는 과정입니다. ... 그리고
이러한 깊이가 또 다시 한 두개씩 쌓이다보면 지혜, 즉 <통찰>이라는 시선을 갖게될 것이고
이러한 통찰이 더해지면 그 후엔 자신의 <투자 철학>이 정립될 것입니다.
저 또한 마찬가지로 저만의 <투자 철학>을 얻기위해 지금도 열심히, 그리고 묵묵히 달려가고 있습니다.
어쩌면 저는 평생 나만의 <철학>을 얻지 못하고 조용히 시장을 떠날수도 있을 것입니다.
"전쟁터에서는 적군에게 건전하게 총을 쏴달라는 군인은 존재하지 않습니다."
(투자)시장은 그야말로 전쟁터와 같습니다. ... 가끔 주변에서 투자에 실패한 이들이
한국 시장은 건전하지 못하다며 불만을 표시하기도 합니다. ... 그런데 돈과 돈의 싸움이 난무하는
전쟁터 같은 시장에서 애초부터 <건전함>을 찾는것 자체가 넌센스입니다. ... 한때나마 그 전쟁터의
한 복판에서 치열하게 싸워봤던 아주 보잘것 없는 작은 경험자의 입장에서 말해본다면
이 세상 그 어디에도 건전한 투자(주식, 파생 등)시장은 존재하지 않는다고 얘기하고 싶습니다.
한국은 물론, 미국 시장도 마찬가지 이며, 일본, 유럽 등 ... 인간의 탐욕이 결부된 시장에 <건전>이라는
단어는 참 어울리지 않는 수사인 것입니다.
금융(증권)사들은 여러분들이 금융(주식)에 투자해 많은 돈을 버는 것에는 관심이 없습니다.
금융(증권)사들은 여러분들이 금융(주식)에 투자해 많은 돈을 잃는 것에는 관심이 없습니다.
그들의 유일한 관심은 여러분들의 <아주 많은 거래횟수 - 거래량> 뿐입니다.
앙드레 코스톨라니는 주식으로 발생한 수익중 5분의 1은 투자자가, 5분의 4는 브로커가 가져간다고 말했습니다.
주식 투자를 잘(?) 하기 위해서 그동안 동원된 학문의 종류에는
경제, 금융, 경영, 수학(통계), 철학, 정치, 사회, 심리, 뇌과학 ... 등, 그리고 여기에 심지어는 샤머니즘 까지
동원되기도 합니다. 지금이 2017년인데도 말이죠 ~ ! ~ 아무튼 주식은 거의모든 학문의 총합이 있어야만
본인만의 <투자 철학>을 겨우겨우 정립할수 있는 시장이라 할 수 있습니다.
물론 운이 좋거나 혹시 라도 본인의 예측이 어느날 잘 맞아서 수익률이 좋았던 분들도 있을 겁니다.
그런 분들이 보기에는 시장이 쉬워보일수도 있습니다. 하지만 중요한 건 <꾸준함> 입니다.
본인의 장기적인 (평균)수익률이 시장의 평균을 넘어섰다면 그런 분들은 이 글을 읽지 않으셔도 됩니다.
투자의 전설로 불리는 워렌 버핏도 평생의 수익률이 연평균 19% 수준이라고 합니다. 여기에
버핏, 조지 소로스와 함께 세계 3대 투자가로 불리는 짐 로저스의 과거 좋았던 투자 실적, 즉 그의
전성기 시절의 12년간의 누적 수익률은 대략 4,200% 라고 합니다. ... 제가 직접 계산해 보았더니
12년 평균 연복리 36.543% 의 수익률인 것입니다.
그럼 잠시 여기서 수익률, 특히 <단.복리 이자율> 개념에 대해서 간략히 설명드리고
계속해서 이야기를 이어가 보겠습니다.
[◆ 단리와 복리 ... 그리고 연속복리 개념]
<단리(적금) - 월 10%>
1월1일: 20만원 적립 -> (1월 말): 22만원
2월1일: 20만원 적립 -> (2월 말): 24만원 + 22만원 = 46만원
@ 1월 1일(첫번째 달)에 저축한 20만원은 1월 말이 되면 한달동안 은행(통장)에 묶여있게 됩니다.
따라서 월 이자율이 10% 라고 했으므로 이자는 2만원이 되고, 여기에 원금 20만원을 합하면
1월31일의 통장 잔액은 22만원이 됩니다.
이어서 2월1일에 20만원을 추가로 저축하게 되면, 추가 적축한 20만원은 2월말이 되면
마찬가지로 한달동안 은행에 묶여있게 됩니다 ... 따라서 월 이자율 10%를 적용하면, 이자는 2만원이 되고,
여기에 원금 20만원을 합하면 2월 28일(한달)의 통장 잔액은 22만원이 됩니다 ... 그리고 여기에
첫번째 달인 1월에 납입해서 1월 31일에 22만원이 되었던 잔액은 2월1일부터 ~ 2월 28일동안
마찬가지로 통장에 묶여있게 되는데 ... 여기서 이자 적용이 단리 이기때문에 원금 20만원에만 이자 10%를 적용해서
2월 28일이 되면 통장잔액은 24만원이 됩니다(1월1일에 저축한 20만원 + 2만원 + 2만원) ... 결론적으로
이자율을 단리 적용할때는 2달동안 총 납입원금은 40만원이 되고 이자는 6만원이 되어 합계금액은 46만원이 됩니다.
<복리 - 월 10%>
1월1일: 20만원 적립 -> (1월 말): 22만원
2월1일: 20만원 적립 -> (2월 말): 24.2만 + 22만 = 46만 2천원
@ 복리계산은 위 단리계산과 비슷하지만 ... 여기서
1월1일, 즉! 첫번째달에 납입했던 20만원이 1월 31일이 되면 원금과 이자를 합해 22만원이 되는것은 단리때와 같습니다.
하지만, 이 22만원이 2월1일부터 2월28일 까지 다시 한달동안 통장에 묶여있는 동안은 원금에 10%만 적용하는것이 아니라
첫째달 이자 2만원에도 이자 10%를 적용해서 2천원의 이자가 추가로 발생하게 됩니다 ... 그래서 복리이자율을 적용하면
1월1일 납입했던 20만원은 2월 28일이 되면, 총 2달동안 통장에 묶여있게 되기 때문에 원금과 이자 합계는 24만 2천원이 됩니다.
그리고, 두번째달 2월1일에 추가 저축 20만원은 2월 28일이 되면 한달동안만 통장에 묶여있는 것이기 때문에
원금과 이자 합하여 22만원이 됩니다. 결론적으로 '복리 이자율'을 적용해서 총 2달동안의 원리금 합계를 산출해보면
46만 2천원이 되는 것입니다. 단리 적용할때보다 2천원의 이자가 더 발생하는것인데 ... 복리는 기간과 횟수가 늘어나면
단리와 비교했을 때 이자금액 차이도 점점더 늘어나게 됩니다. ...
< 연속복리 >
@ 최초 원금 = 1
@ 이자율 = 10%
@ t = 기간(1년, 2년, 3년 ... 등)
@ 연간 이자계산횟수 = [m] .... 이라고 할 때
[미래가치 계산식은 다음과 같습니다, 기간 t는 1년이라 가정]
이자계산 1번(m=1, t=1) = [1×(1+0.1)^mt = 1.1] = 10%
(1) 100만원을 은행의 연이율 10%짜리 예금에 가입하면 1년뒤 원리금은 110만원입니다
그런데 이 경우는 10% 라는 이자율을 1년에 딱 한번 적용해 준 것입니다. 그렇다면
1년에 이자율 적용을 2번 해주게 된다면 계산은 어떻게 될까요?
이자계산 2번 = [1×(1+0.1/2)^2 = 1.1025] = 10.25%
이자계산을 1년에 두 번 복리적용해 준다는 것은 이런 의미 입니다.
1월1일 은행에 100만원을 예금했던 고객에게 반년(6개월)된 시점에서 은행에서 전화가 옵니다.
"고객님! ~ 반년치 이자 5만원이 발생했는데, 그거 원금 100만원과 합해(105만원)서 남아있는
반년(6개월)동안 5% 이자율로 다시 잘 굴려줄께요! " ... 그리고 만기(1년)가 되면 총 수령금액은
110만 2500원이 됩니다.
결과가 이렇다면, 1년에 이자계산을 10번, 100번, 365번(@ 하루에 한번씩 은행에서 전화가 오겠군요)
적용할수 있을겁니다 ... 뿐만아니라, 1시간단위, 10분, 1분, ...1초 ... 0.001초 등 처럼
시간이 존재하는 흐름속에서 이론상(수학적)으로는 무한대로 이자계산을 할 수가 있다는 것입니다.
그래서 연속복리 개념은 이렇게 이자계산을 무한대로 해주는 경우라 할 수 있습니다.
또한 이렇게 이자계산을 무한대로 해주면 그 값을 <자연로그의 밑> 이라는
e(엡실론) 값 = 즉, 2.7182818 ... 값에 가까워 지는데 ...
우리는 보통 산술적인 단리 계산에서는 이자율이 두배가 된다고 할때는 1에서 2가 되는게 정상입니다.
하지만 "복리" 개념에서는 이자율이 두배가 되는 그 시간 동안에도 계속 불어나고 있기 때문에
그 시간 동안을 무한대로 쪼개고, 쪼개고 하다보면 그 값이 결국 2배가 넘는 2.7182818 .... 에 가까워 진다는 것입니다.
이것이 연속복리의 개념인 엡실론(e)인 것입니다.
@ 참고 이자계산 횟수가 상당히 크게 늘어난다면
<이자계산횟수>
10,000 번 = 2.71824
100,000 번 = 2.71827
1,000,000 번 = 2.718281
1억번 = 2.71828182845 ....
따라서 10% 이자율의 연속복리 이자율값은 다음과 같습니다
e^10% = (2.71828182845......)^0.1 = 1.1051709(10.5171%)입니다
결론적으로 100만원을 예금하고, 10% 이자율을 1년에 한번 적용해 주면
1년뒤에 110만원이 되고, 2번 적용해주면 110만 2500원이 되지만 ... 이자 계산을
무한대(연속복리), 즉 엡실론(e) 값을 적용한다면 1년뒤(만기)에 110만 5170원이 된다는 것입니다.
[@ 우리가 일반적으로 접하는 대부분의 금융상품에는 연속 복리 개념이 적용되지 않습니다,
그냥 참고로 재미로 보시라고 언급해 봅니다. ]
제가 이렇게 이자율 개념을 언급한 이유는
바로 이 게시물 주인공의 400억 성공신화의 <수익률> 계산을 한 번 해보려고 했기 때문입니다.
우선 게시물에서 언급한 것처럼 ... 투자금액 1천만원, 투자기간 10년, 최종 400억이라는 엄청난
성과를 냈는데, 이 부분을 제가 직접 계산해본 결과는 다음과 같습니다.
(1) 연평균 (복리)수익률 = 129.195%
(2) 월평균 (복리)수익률 = 7.156%
(3) 10년 누적수익률 = 400,000%
앞서 지구상 가장 성공한 투자의 귀재 워렌 버핏의 평생 수익률은 연평균 19% 였으며,
짐 로저스의 전성기 12년의 연평균 수익률은 36.543% 였다고 말씀 드렸습니다.
일단 계산된 수학적 수치로만 보면 400억 신화의 주인공 박씨는 압도적인 세계 최강의 투자귀재가 됩니다.
버핏과 짐 로저스를 가볍게 밟고 올라서 세계 최고의 수익률 1위로 올라설수있는 투자 천재가 됩니다.
또한 여기서 더 중요한 점은 박씨의 투자 성과가 단 한번의 실패도 없이 성공만 했다는걸 가정합니다(연속성)
무슨 말인가하면 ... 예를들어 1,000만원을 주식에 투자했는데 얼마 후 반토막이 났습니다.
즉 500만원이 허공으로 날아가버린 것입니다. 이를 수익률을 따져보면 (-)50%의 실적인 것입니다.
그렇다면 투자자가 남은 500만원으로 다시 원금(본전)을 찾으려 한다면 이때는 수익률이
100%가 되어야 합니다. ... [500만원×(1+100%) = 1,000만원]
한마디로 돈을 까먹을때는 수익률이 (-)50% 였지만, 다시 본전을 만회하려면
50%의 수익률이 아니라 그 두배인 100%가 되어야 한다는 뜻입니다. ... 따라서 400억 주인공 박씨가
10년 이라는 투자기간동안 단 몇번의 (-) 투자 실적이 있었다면, 위에서 계산된 투자수익률을 훨씬 더 상회하는
투자실적이 있어야 한다는 뜻입니다.
저는 저 사람의 자세한 정보를 모릅니다.
단지 제시된 결과만으로 수익률 분석을 해본 결과는 충분히 합리적 의심을 가지기에 충분하다고 생각됩니다.
결과로만 보면 세계 최고 투자자들의 실적을 약간 넘어서는 차원이 아니라, 그야말로 압도적으로
수익률 격차를 보여주고 있기 때문입니다. ... 판단에 대한 책임은 모두 각자의 몫입니다.
400억에 흔들리는 것보다 지식과 지혜와 통찰의 과정을 통해 모두 본인만의 <투자 철학>을 정립하시기를 기원합니다.
마무리로 재밌는 얘기하나 던져봅니다.
<◆ 누구나 쉽게 투자(경제)전문가로 성공할 수 있는 방법에 대하여 ~ >
주식, 부동산, 금(Gold), 원유, 등등 ... 소위 "투자나 경제" 라는 범주에 속한 것들에서
대중들이 부러워하는 "예측전문가"가 되기 위한 매우 쉬운 방법이 있어 소개를 하려합니다.
먼저 대중들이 신뢰하는 뛰어난 "예측전문가"가 되기 위해서는 ... 당연한 얘기겠지만,
전문가는 자신의 예측(능력)이 모두 완벽한 결과로 이어져야 합니다 ... 다시말해
예측이 모두 실제 결과와 맞아 떨어져야 한다는 것입니다 ... 방법은 생각보다 간단합니다
그럼 향후 3년간의 한국경제에 대해서 예측한다고 가정할 때 ... 전문가는 먼저
여러곳의 저명한 경제사이트에 자신의 한국경제에 대한 전망을 기고하게될 것입니다.
다만 경제사이트에 기고할 때 각기 "다른 필명"을 사용해야 한다는 것입니다.
예를들어, 필명을 과일이름으로 정한다면 ...
(사과), (레몬), (키위), (포도), (바나나), (수박), (복숭아), (딸기) 의 8개의 과일 이름을 필명으로
각각 8곳의 사이트에 한국경제에 대해 전망하는 글을 기고해야 된다는 것입니다.
(경제사이트 수는 중요하지 않지만, 설명의 편의를 위해 경제사이트 수도 8곳으로 가정함)
이렇게 8개의 필명이 결정되면 본격적으로 경제전망을 하면되는데 ... 첫해에는(1차년도)
경제사이트 8곳중 4곳에는 한국경제가 올해는 잘 될것이라는 긍정적인 전망을 합니다. 그리고
나머지 4곳의 사이트에는 한국경제가 올해는 힘든 한해가 될것이라는 부정적 전망을 합니다 ... 이어서
2차년도가 되면, 1차년도에 긍정적인 전망을 했던 4곳의 사이트를 절반으로 나눠서 2곳에는
긍정적인 전망을 하고, 나머지 2곳에는 부정적인 전망을 합니다 ... 그리고 마찬가지로 1차년도에
부정적인 전망을 했던 4곳의 사이트에도 2곳에는 긍정적인 전망을, 2곳에는 부정적인 전망을
나눠서 합니다 ... ... 마지막 3차년도가 되면 1차.2차년도때와 마찬가지로 긍정과 부정을
각각 절반으로 쪼개서 다시 긍정과 부정으로 나눕니다.
@ .... ... ... [사과] [레몬] [키위] [포도] [바나나] [수박] [복숭아] [딸기]
(1차년도) - (긍정) (긍정) (긍정) (긍정) (부정) (부정) (부정) (부정)
(2차년도) - (긍정) (긍정) (부정) (부정) (긍정) (긍정) (부정) (부정)
(3차년도) - (긍정) (부정) (긍정) (부정) (긍정) (부정) (긍정) (부정)
첫해(1차년도)에는
경제전문가 4명(사과, 레몬, 키위, 포도)은 한국경제에 대해서 긍정적인 전망을 했습니다.
그리고 나머지 4명(바나나, 수박, 복숭아, 딸기)은 부정적인 전망을 합니다.
이어서 2차년도에는 1차년도때 긍정적인 전망을 했던 (사과, 레몬, 키위, 포도) 4명의 전문가를
2명씩 절반으로 나눠서 전문가 (사과, 레몬)은 긍정적인 전망을 하게되고, 전문가 (키위, 포도)는
부정적인 전망을 하게 됩니다 ... 그리고 마찬가지로 1차년도때 부정적인 전망을 했던
4명(바나나, 수박, 복숭아, 딸기)의 전문가를 절반으로 나눠서, 전문가 (바나나, 수박)은 긍정적 전망을,
전문가 (복숭아, 딸기)는 부정적인 전망을 하게됩니다. ~ 그리고 최종적으로 3차년도에도 1차.2차 년도와
같은 방법으로 긍정과 부정으로 나눠주게 됩니다.
위와같은 방법으로 긍정과 부정적인 전망을 나눠주고 ... 3차년도가 끝나는 시점이 되면,
최종적인 예측결과는 다음과 같이 나오게 됩니다.
전문가 (사과)는 1차년, 2차년, 3차년 한국경제 3년간에 대해서 모두 긍정적인 예측을 했던 전문가가 되는 것이며,
전문가 (레몬)은 (긍정, 긍정, 부정)으로 한국경제 3년을 예측한 것이 되며 ... ... 전문가 (딸기)는
지난 3년간의 한국경제에 대해서 모두 부정적인 예측을 했던 전문가가 되는 것입니다.
결론적으로 지난 3년동안(1차, 2차, 3차년) 한국경제가 어떠한 상황이었는지 상관없이
위 8명의 전문가가 예측한 결과중에 한 명의 예측은 반드시 실제의 결과와 정확히 맞아떨어지게 된다는 것입니다.
다시말해, 한국경제가 1차년에는 힘들었고(부정), 2차년에는 조금 나아졌다가(긍정),
3차년에 다시 힘들어 졌다면(부정) ... 전문가 수박(부정,긍정,부정)은 한국경제 3년에 대해서
모두 정확한 예측을 하게된 매우 뛰어난 전문가가 되어있을 거라는 뜻입니다.
[◆ 참고로 이것은 경제전망이 (긍정, 부정) 이라는 두가지 예측과 3년 이라는 시간에 의해서
2^3=8 이라는 예측이 나오게 됩니다 ... 따라서 만약 4년동안의 정확한 예측을 하고싶다면
2^4=16, ~ 즉! 16명의 필명(과일 이름)이 필요하게 된다는 것입니다. 5년 이라면 32개의 과일종류가
필요함(2^5=32) ... 경제사이트 수는 중요하지 않습니다! 중요한것은 필명(과일이름)의 개수 입니다.]
[@ 우리는 투자에 실패해 돈을 잃었던 고통보다,
본인만 빼고 주변사람 대다수가 돈을 벌고 있을 때, 더 고통스러웠던 적은 없었는지 생각해봐야 합니다.
탐욕은 시기와 질투가 강합니다. 그래서 우리는 지금부터라도 좀 더 솔직해지고 또 진지해져야 합니다.
제가 (경험적으로)생각하는 투자에 있어서의 승률의 90% 이상을 좌우 하는 건,
바로 본인의 <마음 컨트롤>입니다. ... 투자를 처음 시작하는 대부분의 사람들이 경험하는 것이
바로 시장의 변동성이 평균 이상으로 커질 때입니다. 이때는 대부분의 투자자들의 뇌구조는 본격적으로
감정의 영역이 이성의 영역을 지배하게 됩니다. ... 그리고 이어서 정신을 차려보면 어느새 본인은
<대중의 추세> 속으로 진입한 상태가 됩니다. ... 공부를 하는 이유는 이러한 감정의 영역을 컨트롤하는
방법을 배우기 위함입니다. 그리고 그것이 바로 본인만의 <투자 철학>입니다. ]
◆ 한국의 부동산 문제가 풀기 어려운 이유에 대해서(@ 재건축 문제 위주로 ...) [by 물파스] [+질답] [+통계자료사이트]
[◆ 한국의 부동산 문제가 풀기 어려운 이유에 대해서(@ 재건축 문제 위주로 ...)]
한국의 부동산(아파트) 시장은 우리경제에 연쇄적인 경제효과를 가져옵니다.
다시말해 (주택)건설업자들이 집을 짓기 위해 공사를 시작하게 된다면(착공) 우선적으로
주택건설을 위한 철강과 시멘트가 필요하고, 목재와 벽돌, 유리, 플라스틱, 전기선, 배관, 콘크리트의
수요가 증가합니다 ... 당연히 관련업계 종사자들은 주문이 쇄도해 일손이 부족한 상황이 오기도 합니다.
그럼 임시직이라도 사람을 구해야 합니다(@고용창출)
이후 아파트가 준공되고 입주가 시작되면
중개업과 도배, 장판, 조명, 커텐 등의 여러 인테리어 업종이 호황을 맞을 것이며,
여기에 세대수가 많은 단지라면, 영어, 수학, 논술, 태권도, 피아노 등의 각종 교육 학원들과
헬스클럽 및 이불과 가전 등의 여러 생활용품 업계도 상황이 좋아집니다 ... 만약 이 과정중에
집값 또한 상승했다면, 소위 <자산효과>라고 해서 주택 소유자들은 마치 부자가 된것 같은 기분에
평소보다 씀씀이가 커지고, 여행과 각종 영화 연극 같은 여러 문화생활이 잦아지는 등
경제 전반에 상당한 파급효과를 미치게 되는 것입니다.
그래서 한국뿐만 아니라 대부분의 국가들에서도 부동산 부양정책은 상당히 매력적인 정책임에는
부인할 수 없는 사실입니다. ... 그런데 이러한 부동산도 국민들의 소득이 증가되지 않는 상황속에서
오로지 부채(빚)만으로 지탱되고 있다면 위에서 경기가 진행되는 모든 상황이 역순으로 일어나면서
침체 수준이 아닌 공황 사태로까지 갈수도 있는 것입니다. [@ 2008년 미국 서브프라임 사태는
비록 결과는 종말론적 이었지만, 어쨌든 이러한 부동산 배후에 숨겨져있는 엄청난 마력(경제 파급력)
때문이었다고 할 수 있습니다. ]
현재 우리나라 가계부채(주택담보대출포함) 규모는 너무나 잘 아시겠지만,
무려 1400조원에 가깝습니다. ... 그럼 이렇게 많은 빚을 지고 있는 계층은 도대체 누구일까?
우선, 우리나라의 가계부채는 예상과는 달리 고소득 계층들의 비율이 꽤 높습니다.
소득구간을 5분위로 봤을때, 전체 가계부채 중 대략 70%가 4분위, 5분위의 고소득 계층입니다.
또한 이들은 우리나라 전체 부동산 담보대출의 70%를 차지하고 있습니다. ... 한마디로
한국사회 가계부채는 주로 돈 많은 사람들의 빚(Debt) 이라는 것입니다.
(@ 2013년. 통계청 "가계금융. 복지조사" / 한국은행 및 금융감독원 2014년 자료 참고.)
결국 이것이 의미하는바는, 가계부채의 목적이 집값상승으로 인한 자산소득[Capital gain]을 위한
투기적 성격이 강했다는 것입니다. ... 더불어 빚이 없어도 본인들이 살집은 충분히 구할수 있는 고소득자들이
부채가 많다는 것은 결국 이들이 <다주택자> 성격이 강하다는 것입니다.
소득분위별로 가계부채를 해부해보면, 고소득 계층들은 본인들 빚의 3분의 1 이상은 모두
부동산 구입자금으로 사용하였습니다. 결론적으로 현재 한국의 가계부채의 상당부분은 부유층들이
부동산 구입으로 인한 자산효과(집값상승)를 기대하고 부채규모를 늘렸다고 할수 있는데 ... 중요한점은
이들 부유층들이 기대했던 실질적인 자산효과(집값상승)가 나타나지 않는다면, 언제든지 시장에 대량의
매물이 나올수도 있다는 것입니다. ~ 물론 일부 전문가들은 저금리 기조에서 기대했던 수익이 나지 않을
경우에는 다주택자들의 <월세전환>이 가속화 될 것이라 말하기도 합니다. 하지만 대출을 이용해
다주택을 소유한 부유계층들의 월세전환은 그리 많지 않을 것이라 생각됩니다.
KB국민은행 자료에 의하면, 2012년 기준 등록된 한국의 주택임대사업자수는 대략 5만 4천명입니다.
또한 전체 779만 전.월세 가구중에서 등록된 임대주택은 약 148만호입니다.(19% 수준) 이것은
다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않았기 때문인데 ... 만약 임대사업자로 등록을 하게 된다면,
건강보험료와 국민연금보험료가 증가하게 되고, 임대소득 및 다주택자 본인의 실질소득이 노출되는 것을
꺼려하기 때문입니다. 따라서 처음부터 집값상승(자산효과)를 노렸던 이들에게 시장이 월세전환의
분위기로 기운다면, 상당한 부담이 아닐수 없는 상황인 것입니다. 더불어 현재는 임대주택 사업자등록이
강제조항이 아니기 때문에 등록하지 않고 임대를 할 수도 있습니다. 그렇게 된다면, 다주택자 본인들이
주택구입시 받았던 대출의 대한 이자부담을 상쇄할 정도의 월세를 요구할 가능성이 많습니다. 만약
이로 인한 월세비용이 상승해 국민들의 주거불안.불만이 더욱 더 가중된다면 ... 결국은 정부는 더 강한
정책을 들고나올수 밖에 없는 것입니다. ... 결론적으로 다주택자들에게는 집값상승 이외의 다른 형태의
시장변화는 크게 환영할만한 유인이 거의 없다고 할 수 있습니다.
그래서 저는 개인적으로 2017년 현재 한국의 부동산 시장은 <(정부) Vs (고소득 투기세력)> 싸움이라고
생각됩니다. 결국 누군가는 패배를 인정하게 되는 시기가 올 것입니다. (@ 노무현 정부때는 정부의 패배였죠.
물론 그 당시에는 외부(국제금융환경)적 영향이 국내 투기요인과 맞물려 지금보다 더 복잡했던 사정이 있었습니다.)
일부에서는 우리의 이러한 가계부채 상황, 즉 빚을 진 자들의 상당수가 고소득 계층들이기 때문에
이들의 대출(규모)은 전혀 문제될게 없다는 사람들도 있습니다. 하지만 이것은 의사이기 때문에
암에 걸려도 전혀 문제가 없다고 말하는 것과 다르지 않습니다. ~ 소득여부와 관계없이 (탐욕적)대출은
개인 뿐만 아니라 국가에게도 상당한 부담이 됩니다. 특히 이들 뿐만 아니라 일반 중서민층의 대출 규모까지
감안한다면 우리의 가계부채는 이미 임계점에 접근한 상황이라서 정책당국도 <금리 정책>에
상당히 민감할수 밖에 없는 상황입니다. ... 쉽게말해, 이러지도 저러지도 못하는 계륵같은 상황인 것입니다.
경제분야에서 머리좋은걸로 따진다면 둘째가라면 서러울 수많은 인재들이 모인 한국은행에서
수년째 <기준금리 동결!>만 반복하면서 신중의 신중을 다한 결과라고 발표하는 것도 결국은
우리의 가계부채 사이즈가 이미 (우리 스스로)감당할 만한 수준을 넘어섰기 때문입니다. 여기에 앞서 언급한
부동산의 경제적 파급(연쇄)효과 또한 무시할 수 없기 때문입니다. (@ 자칫 잘못 하다간 내수가 폭망하기 때문에 ...)
지금 정부에서 각종 부동산 규제정책을 쏟아내고 있습니다.(@투기 세력과의 본격적인 힘겨루기!)
그러나 저는 이러한 정책 보다는 더 결정적인 트리거(trigger)는 바로 <금리>라고 생각됩니다.
특히 미국의 금리인상이 본격화(속도를 내게되면) 되면 우리정부의 규제정책과는 차원이 다른
충격으로 다가오게 될 것입니다.
기업들이 수출을 하면 수출대금으로 원화가 아닌 (여러 외환중에)주로 달러($)가 국내로 들어옵니다.
또한 수입을 하게되면 당연히 달러($)가 국외로 나가게 됩니다. 이렇게 서로 달러($)가 오고가며
금융기관(은행)에 남아있는 달러($)는 한국은행이 원화를 찍어서 모두 사들입니다. 이것이 바로 공식적
의미의 ‘외환보유액’이라 할수 있는데, 결국 외환보유고가 증가는 한국은행이 추가로 돈을 찍어내는
것이기 때문에, 일종의 다른 형태의 ‘본원통화’ 라 할 수 있습니다. 당연히 통화(신용)승수까지
더해지면 시중에 엄청난 돈이 풀리게 된다는 뜻입니다.
현재 우리나라 외환보유액은 2017년 7월 기준으로 약 3,800억 달러($)입니다. 최근 환율(1,126원)기준
427조원이 넘는 금액입니다. 그렇다면 결론적으로 시중에 추가로 돈이 427조원이 더 풀려있다는 뜻인데
본원통화가 이정도 수준이었다면 지금쯤 정부는 엄청나게 심각한 인플레이션을 고민해야 했을겁니다.
(@ 2016년 말 본원통화 규모는 대략 143조원) ... 그래서 한국은행은 이러한 문제를 방지하기 위해서
"통화안정증권(통안증권)" 발행하여 시중에 풀린 원화유동성을 흡수하게 됩니다. 결국 해외에서 들어온
외환($)은 원화와 통안증권으로 변하여 시중에 유통되고 있었던 것입니다.
지금까지 한국은행이 발행한 통안증권 발행규모는 2016년 말 기준 대략 160조원이 조금 넘는 수준입니다.
이것은, 전체 외환보유액 3,800억달러($)에서 37% 수준인 1,400억 달러($)가 통안증권으로 변신했다는
뜻입니다. ...
만약 이러한 상황에서 미국의 금리인상이 현실화 된다면, 가장먼저 외국자본의 이탈이 시작될 것입니다.
당연히 원화가치가 하락하면서 시중에 달러($) 수요가 늘어나게 됩니다. 그리고 이러한 달러($)의 이탈이
정부당국이 예상했던 규모와 속도를 벗어나 상당히 큰폭으로 진행된다면, 정부당국은 어쩔수 없이
환율방어에 나서게 됩니다. 시장에서 달러를 풀 수밖에 없다는 것이죠 ~ 이것은 달리 말하면
달러($)를 팔고, 원화를 사야한다는 뜻입니다. 결론적으로 시중의 돈은 줄어들 수 밖에 없는 메커니즘이
숨어있다는 것입니다. 더불어 신용 수축이 심화되면 결국은 디플레이션으로 연결될 수밖에 없습니다.
외국인 투자자입장에서 보면, 저금리에 내수침체, 그리고 천문학적인 가계부채,
또한 미국 금리 인상으로 원화가치 하락이 예상되면 환차손 우려까지 예상되는 상황입니다.
더 이상 한국에 남아있을 이유가 없어진다는 뜻입니다. 결국 우리도 이탈하는 달러($) 자금을 붙잡기 위해
금리를 인상하게 될 것입니다.(@ 당연히 시중은행들의 (대출)금리 인상으로 이어지게 될 것입니다.)
우리나라의 원화는 국제통화가 아니기 때문에, 미국이나 일본, 유럽(유로화)처럼 경기부양을 위한
무제한적인 양적완화를 할 수가 없습니다. 달러나 엔화, 유로화 같은 국제통화는 양적완화를 해도
돈이 세계를 돌아다닐수 있습니다. 하지만 원화는 아무리 풀어봐야 한국을 벗어나지 못합니다. 아니
벗어나도 인정을 해주지 않습니다. 따라서 경기부양을 위한 저금리나 원화 유동성을 늘리게 되면
원화에 대한 대외신뢰도는 더욱더 떨어질 뿐입니다.
그렇다면 이러한 불안한 금융메커니즘이 있는데도 불구하고, 왜 우리나라 고소득 계층들은
본인들 살집이 이미 충분히 있음에도 무리하게 그렇게 빚까지 내면서 다주택자가 되려고 했을까?
지금부터는 그 얘기를 핵심적인 부분만 추려서 간략히 해보려고 합니다.(재건축을 위주로 ~ )
[◆ 처음에 대부분은 미심쩍은 마음과 미약한 의문을 품고 발을 들여 놓습니다.
하지만 언제 그랬냐는 듯이 모든 의문과 미심쩍은 마음은 사라지고, 자신과 같은 수많은 사람들의
욕망의 열기 속에서 약간의 현기증과 함께 알수 없는 쾌감을 느낍니다. ]
"환영합니다! ~ 이곳은 모.델.하.우.스 입니다!"
처음으로 눈에 들어온 건 현실이 아닌 걸 알면서도 진짜 현실 같은 웅장한 미니어쳐 입니다.
주변경관과 너무나 잘 어울리는 초고층의 건물들에 매료되어 있을즈음, 어느새 고객은 로얄층 창가에 기대어
향기로운 커피를 마시는 상상을 합니다. 또한 확인되지 않은 각종 개발호재들과, 멋드러진 도로와
편리하다 못해 너무나 사랑스러운 지하철과 각종 편의시설들에 대해 청담동 며느리 스타일로 무장한
도우미 언니들의 설명이 청아한 데시벨(decibel)과 함께 어우러지면, 그 순간 고객은 세상에서 가장 편안한
전신안마를 받는 것 같은 느낌이 듭니다 ... 정신을 차리고 주위를 둘러보니 이곳을 방문한 모든 사람들이
안마를 받고 있는 모습이 눈에 들어옵니다 ... 냉철한 이성을 가지고 있다 해도 이곳에 발을 들여 놓으면
각자의 숨겨진 욕망들이 증발되어 하늘위로 마구 솟구치고, 다시 그곳에서 수많은 타인들의 욕망들과 섞이고
뭉쳐지는 탐욕의 화학 반응을 거쳐 모든 사람들의 눈, 귀 등의 오감 속으로 또 다시 시나브로 스며들며
순환하게 됩니다. 모델하우스의 초입에서부터 이렇게 황홀하게 취한 고객은 청담동 며느리의 안내로
욕실의 자쿠지(Jacuzzi)욕조와 실내에 장식된 마호가니(mahogany) 재질의 가구들을 접하는 순간이 오면
흥분과 쾌감은 최고조에 오릅니다 ......... ]
서울은 더 이상 새로운 주택(아파트)을 공급할 땅이 없습니다. 그래서 수많은 건설사들이 새로운
주택(아파트)을 공급하기 위해서 택하는 방법중 최고는 단연 <재건축(재개발)>입니다.
한국 재건축시장의 핵이라 할수 있는 대치동 은마 아파트는 4,424세대 라는 대규모 단지입니다.
2010년말 기준으로 자산(부동산)가치만 따져 보아도 무려 4조원이 넘습니다.
은마 아파트는 준공된지 30년이 지난 오래된 아파트 입니다. 외관을 보면 페인트가 벗겨지고 시멘트가
부서진 곳도 있습니다. 평형은 31평(102㎡)과 34평(112㎡)이 있는데, 아직도 가격은 서민들이 다가서기에
부담스러운 수준입니다. ... 은마 아파트에는 2010년 기준으로 등기부를 전수조사 했던 MBC PD수첩의 기록을
참고해 보면, 소유주(집주인) 가운데 실제 거주하고 있는 비율은 대략 35%를 조금 넘는 수준이며,
나머지 65%는 모두 세입자 라고 합니다.
은마가 금마 된다며 한때는 10억원을 가뿐히 넘어섰던 은마 아파트가 이제는 부녀회나 조합, 건설사 등
그 어떤 인위적인 개입이 없어도, 스스로 가격이 조정되고 있는 모습을 보여주고 있습니다.
MBC PD수첩 김재영 PD에 의하면 은마 아파트의 소유자들은 평균 1억5천만원 정도의 대출을 받았고,
그들의 전체 대출 총액은 약 7,300억원 정도라고 합니다. 또한 재건축 아파트가 대세였던 2004년
이후에 은마 아파트를 투기(투자)목적으로 구입했던 소유자들의 평균 대출규모는 가구당 2억원이 조금 넘는
수준이라고 합니다. 더불어 2004년 이후 거주목적이 아닌 투기(투자)목적의 아파트(은마) 구입자들의 비율은
무려 80% 이며, 대부분 전세금 3억수준에 금융권 대출 2억원을 끼고 아파트(은마)를 구입 했던 것이라고 합니다.
아파트는 사는 집이 수직으로 겹겹이 쌓여있는 구조입니다. 따라서 하나의 대지위에 하나의 집으로
되어있는 단독주택과는 달리 대지에 대한 권리도 여러 사람들이 공동으로 소유하게 되는 것입니다.
단순하게 설명하면 30평짜리 집이 위로 열개가(10층) 쌓여 있다면, 10가구에 배분되는 대지 지분은
각각 3평씩 이라는 뜻입니다. ...
(@ 실제 아파트 단지에는 공원과 놀이터, 주차장 등도 있기 때문에 각 가구의 대지 지분은 더 많습니다.)
그런데 이런 아파트가 낡아서 재건축을 하게 된다면, 소위 <무상지분율> 이라는게 결정됩니다.
만약 무상지분율이 150% 이고, 자신의 대지 지분이 30평 이였다면 새로지을 아파트에 자신은 아무런
추가분담금 없이 45평(30×1.5)의 새집(아파트)을 받을수 있다는 뜻입니다.
(@ 오래된 아파트는 건물가치가 거의 없기 때문에 대지 지분이 중요한 평가기준이 됩니다.)
그래서 건설사가 조합원(원주민)에게 45평의 더 크고 깨끗한 집(아파트)을 지어 주는게 가능해 지려면
아파트를 더 높게 지어야만 합니다. 쉽게말해 기존에는 30평짜리 아파트 10개를 쌓았다면,
재건축을 통해서는 20개 혹은 30개를 쌓아야만 합니다. ... 만약 20개를 쌓았다면 10개는 조합원(원주민)에게 주고,
나머지 10개를 일반분양 해서 번 돈으로 45평짜리 집을 지을수 있는 것입니다.
또한 조합원(10가구)에게 추가분담금 없이 45평짜리 아파트를 지어주고, 건설사에게도 만족할 만한 이익을
보장할수 있는 적정 아파트가 20개라고 했을때 ... 만약 30개를 쌓는다면 이번에는 조합원에게 추가분담금이 아닌
환급금이 주어집니다. 물론 건설사의 이익도 늘어납니다. 그래서 재건축에서는 건설사든 조합이든
목숨을 걸고 무조건 위로 높게 쌓으려고 합니다. ... 이러한 용적률(높게 쌓을수 있는 허용치)을 높이기 위해서
건설사(시행사)는 지자체에 한가지 제안을 합니다.
"시장님! ~ 우리 회사가 이곳에 재건축을 하려는데, 현재 용적률이 300% 인걸로 알고 있습니다!
그래서인데 이번에 용적률을 800%로 올려 주신다면 재건축 부지중 일부를 무상으로 기부하여
모든 시민들이 즐길수 있는 생태공원과 도서관을 만들어 행복한 도시가 되도록 보탬이 되겠습니다!"
건설사의 이러한 제안을 소위 <기부채납> 이라고 합니다. 하지만 이런 기부채납은 용적률을 높이기 위한
하나의 수단 이라는 것이 모두에게 잘 알려진 사실입니다.
[◆ ex) 100평 대지에 대한 건폐율과 용적률 ]
(@ 건폐율 50%) - 100평 대지에 건물을 지을수 있는 넓이는 50평만 허가 하겠다!
(@ 용적률 300%) - 50평짜리 건물을 6층 까지만 지어라! (100평×300%=300평) ... (300평/50평=6층)
위의 예를들면
건폐율50%, 용적률300% 이기 때문에, 건설사는 100평 대지에 25평짜리 아파트를 한층에 2개씩
6층까지 지을수 있습니다. 그리고 나머지 50평 대지에는 아파트 주민을 위해 놀이터와(20평)
작은공원(30평)을 만듭니다. 하지만, 놀이터의 규모를 줄이고(10평) 공원을 좀더 크게 지어서(40평),
아파트 주민이 아닌 그 지역 모든 주민들에게 개방하기로 기부채납(공원만)을 약속하고, 용적률을 800%로
인정 받았다면 ... 건설사는 한층에 25평 아파트 2개를 16층까지 지을수 있습니다.(100평×800%/50평)
여기까지 얘기를 들어보면 재건축은 그야말로 (초)대박을 터뜨릴수 있는 최고의 사업일 것입니다!
그런데 왜 문제가 발생 할까? .... .... 예를들면, 건설사들이 기부채납에 대한 사업비용을 입주자들에게
전가 시키면서 분양가가 상승하면 조합원(원주민)의 추가분담금이 늘어날 수 있기 때문입니다.
위 예에서 용적률 300% 일때, 모든 공사원가가 평당 1000만원 이라면(@ 아파트, 놀이터, 공원 전체포함),
25평에 아파트는 2억5천만원 될 것이고, 한 층에 2개씩 총 6층이면 아파트가 12개 이므로 총 30억에,
50평의 대지에 놀이터와 공원을 조성한 비용은 총 5억(50평×1000만원)으로, 건설사의 총 사업비용은
35억이 될 것입니다. 그런데 만약 40평(공원)을 기부채납하고 용적률을 800% 받았다면, 건설사 입장에서는
4억(40평×1000만원)을 손해보게 됩니다. 그리고 용적률 800% 적용으로 아파트의 높이가 16층이 되었으므로
25평 아파트는 무려 32개로 늘어 납니다. 여기서 건설사는 기부채납으로 손해본 4억원을 32개 아파트에
전가 시킵니다. 그러면 25평 한 채에 2억 5천만원 하던것이, 순간 2억 6250만원으로 한 가구당 1250만원이
늘어 납니다. [(4억/32=1250만원)+(2억 5천만원) = 2억 6250만원] ... 결국 용적률이 800% 상향조정 되면서
조합원도 세대당 1250만원의 추가분담금이 발생하게 되는 것입니다. 하지만 아무리 기부채납을 많이한다 하더라도,
용적률 상향조정으로 늘어나는 일반분양에 대한 이익은 엄청난 액수입니다(분양율이 높을수록 이익증가)
그렇다면 조합원도 추가분담금을 낼 필요가 없습니다. 아니, 오히려 환급금을 받아야 정상일 것입니다.
그렇지만 현실은 달랐습니다.(@ 건설사 이익 독점!)
@ 건설사(시행사)
"자기 집도 오래되어 새것처럼 고치려면 돈이 듭니다! ~ 그런데
새집을 더 넓고 크고 깨끗하게 지어 주는데 돈을(추가부담금) 내지 않겠다는 건 도둑놈 심보죠!"
@ 조합(원)
"처음에는 추가분담금 같은 건 없다고 했어요! ... 사업시행 동의만 해주면 지금보다 더 크고 넓은 집을
지어준다고 했습니다! 그런데 동의를 하고 시간이 지나자, 어느날 돈을(추가분담금) 내야 한다고 하더군요!"
이렇게 건설사와 조합(원)들은 서로의 주장이 엇갈려 소송까지 진행하는 경우도 많습니다.
재건축 사업승인을 무효화 하자는 거죠 ... 여기에 설상가상 조합이 건설사와 결탁하여 부패한 경우도
상당수가 있습니다. 또한 조합원들 사이에도 내분이 생기기도 합니다. 사업을 무효화 하자는 쪽과
추가분담금을 내더라도 하루빨리 공사를 시작 하자는 쪽입니다.
이렇게 재건축 사업은 건설사, 조합, 조합원들의 서로의 주장들이 팽팽이 맞설 경우 사업진행이 늦어지면서
피해를 보는 사례가 상당히 많습니다. 더불어 부동산 경기가 좋지 않을때는 정도가 더욱 심합니다.
그런데 이러한 재건축 부동산을 투기나 투자목적으로 구입한 사람들이 은마 아파트만 보더라도 엄청난
규모 라는걸 잘 알수 있었고, 이러한 상황이(투기심리) 전국적으로 확대한다면 그 규모는 더욱 커질 겁니다.
또한 국내 분양시장의 가장 큰 문제 거리중 하나가 바로 "선분양제도" 입니다.
집(아파트)을 지으려면 내 돈 이든 타인의 돈이든 ... 아무튼 돈이 필요합니다. 다만, 타인(은행)의
돈을 이용하게 될 경우는 이자비용까지 부담해야 합니다 ... 그런데 <선분양제도>는 주택건설 업체들이
(거의)무이자로 타인의 돈을 빌려와 집(아파트)을 지을수 있게 해줍니다.
자금력이 부족한 건설업체라 하더라도 모델하우스 하나만 근사하게 지어 놓으면 사업(주택사업)을
진행할수 있는데, 한마디로 아직 존재하지도 않는 집(아파트)을 사람들에게 판매할수 있는 것입니다.
예를들면, 건설업체는 먼저 대출을 받아 아파트를 지을 땅을 확보합니다. 그리고
입주자가 계약을 하게 되면 건설업체는 계약금을 가지고 아파트를 짓기 시작합니다. 쉽게말해
만약 아파트 분양가가 5억이라면, 계약금은 보통 10%~20% 수준에서 정해지는데,
계약금이 10% 수준이면 아파트를 분양받은 사람은 5천만원을 납입합니다. 그리고 건설업체는
이러한 분양계약자들의 돈(계약금)을 모아 아파트를 짓기 시작합니다 ... 이렇게 아파트가
한 3층 정도 지어지다가 돈이 떨어지면 건설업체는 입주자에게 돈을 더 달라고 합니다(1차 중도금),
그리고 계속해서 층수를 높여갑니다. 그렇게 6~7층 정도 짓다가 다시 돈이 떨어지면 입주자에게
돈을 더 달라고 하면 그만입니다(2차 중도금) ... 이후 입주자에게 3차 중도금 ... 잔금 등을 받아가면서
아파트를 준공하게 되는 것입니다. 여기에 분양률도 높고, 주변보다 시세까지 상승한다면 상당한 수익도
얻을수 있습니다.
이러한 선분양제도에서는 보통 청약금과 계약금이 분양가의 20%수준이며, 중도금이 60%,
나머지 잔금이 20%수준에서 결정되는 경우가 대부분입니다. 하지만 사례처럼 분양가가 5억 이라면
중도금은 3억이 됩니다. 아무리 중도금을 3회~4회에(혹은 그 이상) 걸쳐 나눠 낸다고 해도,
한 번씩 중도금을 납부할 때마다 거의 8천만원~1억원의 자금이 필요합니다. 평범한 서민으로서는 상당히
부담이 가는 금액인 것만은 분명합니다. 그래서 건설회사는 은행과 업무협약을 맺고, 분양계약자 명의로
중도금 대출이 가능할수 있도록 해줍니다. 그런데 여기서 중도금 대출의 성격을 따져본다면,
아직 아파트가 완공되지 않았기 때문에 "부동산 담보대출" 이라고 할 수는 없습니다. 따라서 중도금
대출은 엄밀히 따져서 분양계약자 명의의 <신용대출>에 가깝다고 할수 있습니다. 또한 대출규모가 개인당
기본이 억을 넘어서기 때문에 은행은 보통 건설회사에게 보증을 요구합니다.
자금력이 부족한 건설사들은 분양률을 높이는 것만이 살길이기 때문에 초기 분양률을 높이기 위해서,
계약금 수준을 낮추고, 무이자 중도금. 잔금 대출과 같은 조건으로 어떻게 해서든 사람들을 끌어
모으려고 합니다. 하지만. 이러한 노력에도 분양률이 턱없이 낮을 경우, 즉! 미분양이 많이 발생할
경우에는 상황이 복잡해집니다.
다시말해, 아파트를 3층까지 지어놓고, 6층, 7층 ... 계속해서 위로 층수를 높여 지으려면(공사를 이어가려면)
분양계약자들 명의로 은행에서 중도금 대출을 받아야 하는데, 이 상황에서 미분양 사태가 벌어지면
더 이상 중도금 대출을 받을 (계약자)명의가 없게 되는 것입니다. ... 그래서 사태가 이지경까지 오게되면
회사는 사원과 그 사원의 가족 및 친인척 명의까지 총동원하게 되는 것입니다.
또한 이러한 위기를 모두 이겨내고 겨우겨우 아파트를 준공했더라도, 준공시점의 가격이 최초 분양시점보다
더 떨어지게 된다면, 그래서 아예 입주를 포기하는 사태까지 발생하게 된다면 ... 이제 건설사는 물불을
안가리는 상황에 직면하게 됩니다. ... 다시말해 가격에 상관없이 무조건 분양에만 모든 에너지를 쏟게 됩니다.
(@ 완공을 위해 직원 명의 및 가족, 친인척 등 온 사방에서 상당한 대출을 긁어모아 간신히 완공했기 때문에 ...)
그래서 20~30%, 심지어 반값 아파트 같은 소위 <땡처리> 아파트까지 등장하기도 합니다.
그럼 이때에 먼저 입주한 기존 입주자들의 항의가 빗발치게 됩니다.
"우린 제 값 다주고 입주했다! ~ 할인분양 할거면 우리도 적용해줘라!" ~ 라고 말이죠 ...
이렇게 우리의 부동산, 특히 (재건축)아파트 시장은 수많은 돈과 다양한 사연들이
복잡하게 얽히고 설켜서 탄생하게 되는 것입니다.
이처럼 부동산, 특히 대단지 아파트 같은 경우의 사업은 천문학적인 돈이 필요한 사업입니다.
당연히 건설사 자체능력 으로는 사업시행이 불가능 합니다. 그래서 이들(시행사)에게 분양(100%분양)율은
사업성패의 열쇠가 되는 것입니다. 이러한 분양율을 높이기 위해 동원되는 것중 대표적 수단이 바로 언론입니다!
국내 메이저 언론들(특히 신문사)의 최대 광고주가 바로 건설사 라는걸 이미 잘 아실겁니다. 심지어
부동산 버블시기에 한 대형 언론사의 광고 수입중 70%가 건설광고 라는 말도 있었습니다.
모르긴 몰라도 아직도 신문사의 최대 광구주가 건설사라는 사실은 지금도 변함없는 사실일 것입니다.
따라서 건설사와 신문사는 서로에게 매우 끈끈한 존재입니다. 더 나아가서는 서로가 하나가 되는 경우도
있습니다. 국내에서는 보수(조.중.동) 언론들의 문제도 심각 합니다만, 과거 부동산 버블시기에는
진보성향 언론들도 부동산 버블을 형성 하는데 일조 하기도 했었습니다.
아무튼 건설사의 용적률 상승에 대한 이득은 사회에 재배분 되는 경우가 그리 흔지 않으며, 건설사가
이익의 상당분을 독점하다보니, 건설사 입장에서는 무조건 높게 지어야 하는데 혈안이 되어 있었습니다.
그러다보니 시장에 공급이 과잉 되었고, 수급적으로는 당연히 하락 해야할 부동산(아파트) 가격은
부동산 투기세력들과 입주민들의 암묵적 유대로 인하여 떨어질줄 모르고 치솟아 올랐습니다. 그리고 이러한 상황에서
언론들은 부동산(아파트)을 최고의 재테크 수단으로 홍보하면서 최고의 광고 매출을 올렸습니다.
이러한 사회 분위기는 어느날 부터, 평범하고 성실했던 우리 이웃들의 마음속에 탐욕을 주입했고,
너도나도 분수에 맞지 않는 감당못할 대출을 받아 아파트를 구입하는데 모든 에너지를 쏟았던 것입니다.
금융권도 1997년 외환위기때 과도한 기업대출도 큰 타격을 보고나서, 리스크가 적은 가계대출로 영업전환을
하였고, 무엇보다도 안전을 담보할수 있는 부동산 담보대출에 집중 하므로서 지금의 가계대출 위기와
하우스푸어가 사회문제로 부각되는데 일조를 하였던 것입니다.
부동산이든, 주식이든 일반적 투자 대상에 <투기적 요소>가 개입하게 되면
이후 이들 투자대상들의 미래는 순식간에 <상품화>되어 (개인적으로는)95% 이상이 시장 심리에 좌우됩니다.
그리고 투기적 요소를 판별하는 가장 보편적이면서도 정확한 방법은 바로 거래량(돈의 유.출입) 입니다.
제가 앞서 우리의 부동산 시장에 충격을 가할 트리거를 <금리>라고 얘기했던 부분이 바로 이것 때문입니다.
돈은 <금리>에 가장 민감합니다. ... 국제금융 시장에서 리보(Libor) 금리를 가장 중요하게 생각하는것도
리보(Libor)가 바로 세계의 자본 흐름(단기흐름)을 파악하는 가장 기본적인 지표이자 나침반 역할을 하기 때문입니다.
문재인 정부가 강력한 부동산 규제책을 들고 나왔습니다.
저는 개인적으로 우리의 고질적 부동산 문제를 해결할 정책, 특히 법적요소 부분을 말해본다면
전세 세입자의 권리를 법률로 아예 <채권 1순위>로 못박는 것이라 생각합니다. ... 물론 실현되기
상당히 어려울 것입니다.(어쩌면 불가능 할지도 ~) ... 만약 이것이 실현 된다면 우리 부동산 시장에서
투기적 수요는 상당부분 사라질것이라 생각됩니다.
(통계 자료는 통계청과 한은, KB국민은행, 금감원 등을 참고했습니다.)
[@ 연일 계속되는 폭염에 잠이 안와서
간단히 몇마디 한다는게 또 이렇게 긴 글이 되었습니다. ~ 죄송합니다.
편안한 주말 보내시길 바랍니다. ]
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o.o
물파스님. 오랫만에 글을 만나뵙네요. 항상 다방면에 걸친 해박한 지식에 감탄하고 있습니다.
다만, " 물론 일부 전문가들은 저금리 기조에서 기대했던 수익이 나지 않을 경우에는 다주택자들의 <월세전환>이 가속화 될 것이라 말하기도 합니다. 하지만 대출을 이용해
다주택을 소유한 부유계층들의 월세전환은 그리 많지 않을 것이라 생각됩니다. "라는 부분에 대해 조금 의견이 다르네요.
<대출을 이용한 다주택자는 무조건 월세임대를 할 수 밖에 없습니다. >
1. 부동산 담보 대출이 모두 다주택 보유를 위해 쓰이고 있지는 않을 겁니다.
1) 다주택자라도 자기가 보유한 주택이 10개라면 10개를 다 거주 목적으로 쓸 수 없으니 거주목적의 1~2채 빼고 8~9채는 임대를 줄 수 밖에 없습니다.
2) 대출이 있는 집에는 전세입자가 들어오지 않습니다.
3) 대출이 일부 있는 집은 어쩔 수 없이 매매시세의 70% 정도 내에서 대출과 보증금 비율을 정하고 월세로 임대하게 됩니다.
따라서 임대를 놓고 있는 다주택자들은 이미 1) 대출없이 전세를 놓고 있거나, 2) 대출을 끼고 월세를 놓고 있는 상황인 것입니다.
2. 갭투자가 집값 상승을 유발한다고 뭇매를 맞고 있는데, 갭투자야 말로 담보대출과 전혀 관계 없습니다. 매매시세 VS 전세시세의 차액을 이용한 투자이기 때문에 그렇죠. 오히려 갭투자는 전세임대를 하고 몇천만원 정도의 차액만 투자한다는 원리 떄문에 담보대출을 전혀 받을 수가 없습니다.
3. 부동산 대출의 대부분이 고소득자 일 것입니다. 하지만 고소득자가 모두 다주택자는 아닐 겁니다.
당연히 강남에 시세 15억짜리 30평 아파트 (4인 가족 살기 딱 좋은 면적이죠) LTV60% 적용받아, 9억 대출 받고 6억 자기자본을 들여서 집을 사려면 고소득자 일 수 밖에 없지요. 9억의 이자 3%면, 한달에 이자비용만 220만원 정도 됩니다. 그런데 경기권 30평 아파트는 5억정도 합니다. 이 경우 LTV70% 적용 받아 3.5억 대출 끼고 자기자본 1.5억으로 집을 살 수 있죠. 똑같이 집은 1채씩이지만, 대출액은 3배가까이 차이가 납니다. 따라서 부동산대출의 대부분을 차지하는 고소득자가 다주택자라는 해석은 사실과 다를 수 있습니다.
따라서 1과 2를 보면 담보대출이 부동산 상승과 큰 관계가 없다는 것을 알 수 있고, 3의 상황을 고려하면 왜 고소득자들의 부동산 담보대출 비율이 높은지도 추측할 수 있을 겁니다.
제 생각에 대선이후 부동산 상승의 이유는 지난 겨울부터 시작 된 사회, 정치의 불확실성으로 인해 투자되지 못하고 있던 유동성이 조기 대선을 통해 (정권을 차지한것이 진보진영이든, 보수진영이든 상관없이) 불확실성이 제거가 되고 돈들이 투자처로 몰렸기 때문이라고 봅니다. 부동산, 주식등등.. 지금 다들 불경기에 먹고살기 힘들다고 하는데 대체 부동산과 주가는 왜 오른 것일까요? 정권 불안정이라는 불확실성이 제거가 된 것이 이유일 것입니다.
저는 금번 정책으로 이번 대통령 임기 5년동안 주택공급이 줄어들어 향후 5년후에는 엄청난 부동산 수요대란이 일어나서 부동산 시세가 크게 오를 것으로 예측합니다.
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물파스
o.o//
한국 부동산 시장에 관해서는 워낙 의견이 팽팽(상승 및 보합 vs 하락) 하기때문에
님과 같은 의견도 충분히 많습니다.
저의 글은 통계 자료에 근거한 합리적 추론이므로
얼마든지 다른 의견이 나올수 있을거라 생각됩니다.
더불어 우리는 지금 향후에(미래) 벌어질 일에 대해 논하고 있기 때문에
의견대립은 옳고, 그름의 문제가 아닐 것입니다.
다만 님께서는 <고소득자가 모두 다주택자는 아닐것이다> 라고 말하셨는데
저는 글의 본문에서 이미 소득 4,5분위 계층의 가계부채 비중이 전체 가계부채의 70% 수준임을
통계자료를 근거해서 말씀드렸고, 당연히 이 범주에 포함되지 않는 고소득 계층도 일부 존재할 것입니다.
(@ 2013년. 통계청 "가계금융. 복지조사" / 한국은행 및 금융감독원 2014년 자료.)
그런데 새벽에 글 올리면서 언급하지 않았던 통계근거가 또 하나 있습니다.
<순자산 분위별> 가계부채 비율 또한 4분위, 5분위 계층의 비중도 70% 이상이 된다는 사실입니다.
한마디로 당장 본인 소유의 재산을 모두 팔아서 기존대출을 다 갚고, 남은 재산으로 비교했을때
이때에 남은 재산이 가장 많은 집단(4분, 5분위)들의 가계부채 비중 또한 전체 가계부채의 70% 라는 뜻입니다.
결국 빚을 내지 않고도 다주택자가 충분히 될 수 있는 부자들이 빚을 내서 부동산을 샀다는 의미는
단순히 월세를 놓기 위한 임대 목적이라고 하기 보다는 <집값 상승>에 의한 매매차익의 목적이
더 크지 않나 저는 그렇게 생각합니다. ... 여기에 이들이 임대 목적을 위한 주택구입이었다면
본문에서 언급된 통계자료 에서도 보았듯이 등록된 임대사업자 수가 너무 적습니다.
따라서 등록을 하지 않고 월세를 놓고 있다는 부분은 일시적, 즉 대출이자 부분을 상쇄하기 위한
일시적 포지션이며 이들은 집값이 상승하면 언제든지 차익을 실현하고 시장을 떠날 거라 생각됩니다.
그리고 동시에 시장에서 또 다른 물건을 탐색하겠지요 ~
다른 의견은 얼마든지 존재할 수있으므로 저의 반론은 여기까지 입니다.
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o.o
물파스님//
^^ 그러니까요. 저는 그냥 데이타 없이 추론만을 적었을 뿐인데, 그 사이 통계를 찾아보시고 분석하시는 게 대단하십니다.
대체 그런 데이터들은 어떤 루트를 통하여 입수하시는지요?
물파스님의 반론을 보면서 근거없이 펼친 논리를 반박하기 위해 근거를 찾아보고 분석하고 논리를 세우는 일이 참 수고스러움을 느낍니다.
제가 세운 가설을 합리적으로 뒷받침 해줄 근거들을 찾아보고 싶거든요.
제 반론은 의견을 대립하고자 함은 아니었습니다. 댓글 고맙습니다.
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물파스
o.o//
대립이라 생각안했습니다.
저는 이런 피드백 좋아합니다. ~ 서로 논쟁하는 과정에서 저 또한 배우는게 많거든요 ...
그래서 <o.o>님처럼 성심으로 의견 주시는 분들에게는 항상 감사하고 있습니다.
통계 자료는 주로 통계청과 한국은행을 이용합니다.
이 부분은 포털에서 검색하시면 쉽게 검색될 겁니다. ... 그리고 이 외에
제가 개인적으로 자주 이용하는 다른 몇가지 통계 사이트를 언급해보면 다음과 같습니다.
@ 부동산 통계(한국 감정원. 부동산 통계가 꼼꼼합니다.)
http://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do
@ 한국은행 100대 통계지표(주요 100대 지표 분류가 잘 돼있습니다.)
http://ecos.bok.or.kr/flex/Key100Stat_k.html
@ 메저링워스(국가별 GDP통계가 좋습니다 - 특히 미국, 영국)
https://www.measuringworth.com/
@ 국토부 실거래가 조회
http://rt.molit.go.kr/
@ 금감원 전자공시 시스템(주식 투자자에게 상당히 알찬 정보가 많습니다)
http://dart.fss.or.kr/
@ 국회 예산결산정보
http://likms.assembly.go.kr/bill/nafs/nafsList.do
@ e-나라지표(통합적 사회 통계정보)
http://www.index.go.kr/main.do
@ 월스트리트저널 금시세(공신력이 높습니다)
http://quotes.wsj.com/futures/GOLD?mod=mdc_cmd_pglnk
@ 일본 단칸지수 - 일본경제 파악에 도움이 많이 됩니다.
한마디로 일본기업들이 향후 경기를 어떻게 전망하는지를 지수로 만든것이 단칸지수 입니다.
(만약 일어로 되어있다면 화면 우측 상단에서 'English' 버튼 눌러 영어로 변화)
http://www.boj.or.jp/en/statistics/tk/index.htm/
@ 리보금리(월스트리트저널)
http://online.wsj.com/mdc/public/page/2_3020-libor.html?mod=topnav_2_3022
이 외에도 여러가지 통계자료 출처가 많은데
이 부분은 나중에 좀 더 자세히 정리해 글로써 한번 올려보겠습니다.
아무튼 좋은 의견 감사합니다.
한국의 부동산(아파트) 시장은 우리경제에 연쇄적인 경제효과를 가져옵니다.
다시말해 (주택)건설업자들이 집을 짓기 위해 공사를 시작하게 된다면(착공) 우선적으로
주택건설을 위한 철강과 시멘트가 필요하고, 목재와 벽돌, 유리, 플라스틱, 전기선, 배관, 콘크리트의
수요가 증가합니다 ... 당연히 관련업계 종사자들은 주문이 쇄도해 일손이 부족한 상황이 오기도 합니다.
그럼 임시직이라도 사람을 구해야 합니다(@고용창출)
이후 아파트가 준공되고 입주가 시작되면
중개업과 도배, 장판, 조명, 커텐 등의 여러 인테리어 업종이 호황을 맞을 것이며,
여기에 세대수가 많은 단지라면, 영어, 수학, 논술, 태권도, 피아노 등의 각종 교육 학원들과
헬스클럽 및 이불과 가전 등의 여러 생활용품 업계도 상황이 좋아집니다 ... 만약 이 과정중에
집값 또한 상승했다면, 소위 <자산효과>라고 해서 주택 소유자들은 마치 부자가 된것 같은 기분에
평소보다 씀씀이가 커지고, 여행과 각종 영화 연극 같은 여러 문화생활이 잦아지는 등
경제 전반에 상당한 파급효과를 미치게 되는 것입니다.
그래서 한국뿐만 아니라 대부분의 국가들에서도 부동산 부양정책은 상당히 매력적인 정책임에는
부인할 수 없는 사실입니다. ... 그런데 이러한 부동산도 국민들의 소득이 증가되지 않는 상황속에서
오로지 부채(빚)만으로 지탱되고 있다면 위에서 경기가 진행되는 모든 상황이 역순으로 일어나면서
침체 수준이 아닌 공황 사태로까지 갈수도 있는 것입니다. [@ 2008년 미국 서브프라임 사태는
비록 결과는 종말론적 이었지만, 어쨌든 이러한 부동산 배후에 숨겨져있는 엄청난 마력(경제 파급력)
때문이었다고 할 수 있습니다. ]
현재 우리나라 가계부채(주택담보대출포함) 규모는 너무나 잘 아시겠지만,
무려 1400조원에 가깝습니다. ... 그럼 이렇게 많은 빚을 지고 있는 계층은 도대체 누구일까?
우선, 우리나라의 가계부채는 예상과는 달리 고소득 계층들의 비율이 꽤 높습니다.
소득구간을 5분위로 봤을때, 전체 가계부채 중 대략 70%가 4분위, 5분위의 고소득 계층입니다.
또한 이들은 우리나라 전체 부동산 담보대출의 70%를 차지하고 있습니다. ... 한마디로
한국사회 가계부채는 주로 돈 많은 사람들의 빚(Debt) 이라는 것입니다.
(@ 2013년. 통계청 "가계금융. 복지조사" / 한국은행 및 금융감독원 2014년 자료 참고.)
결국 이것이 의미하는바는, 가계부채의 목적이 집값상승으로 인한 자산소득[Capital gain]을 위한
투기적 성격이 강했다는 것입니다. ... 더불어 빚이 없어도 본인들이 살집은 충분히 구할수 있는 고소득자들이
부채가 많다는 것은 결국 이들이 <다주택자> 성격이 강하다는 것입니다.
소득분위별로 가계부채를 해부해보면, 고소득 계층들은 본인들 빚의 3분의 1 이상은 모두
부동산 구입자금으로 사용하였습니다. 결론적으로 현재 한국의 가계부채의 상당부분은 부유층들이
부동산 구입으로 인한 자산효과(집값상승)를 기대하고 부채규모를 늘렸다고 할수 있는데 ... 중요한점은
이들 부유층들이 기대했던 실질적인 자산효과(집값상승)가 나타나지 않는다면, 언제든지 시장에 대량의
매물이 나올수도 있다는 것입니다. ~ 물론 일부 전문가들은 저금리 기조에서 기대했던 수익이 나지 않을
경우에는 다주택자들의 <월세전환>이 가속화 될 것이라 말하기도 합니다. 하지만 대출을 이용해
다주택을 소유한 부유계층들의 월세전환은 그리 많지 않을 것이라 생각됩니다.
KB국민은행 자료에 의하면, 2012년 기준 등록된 한국의 주택임대사업자수는 대략 5만 4천명입니다.
또한 전체 779만 전.월세 가구중에서 등록된 임대주택은 약 148만호입니다.(19% 수준) 이것은
다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않았기 때문인데 ... 만약 임대사업자로 등록을 하게 된다면,
건강보험료와 국민연금보험료가 증가하게 되고, 임대소득 및 다주택자 본인의 실질소득이 노출되는 것을
꺼려하기 때문입니다. 따라서 처음부터 집값상승(자산효과)를 노렸던 이들에게 시장이 월세전환의
분위기로 기운다면, 상당한 부담이 아닐수 없는 상황인 것입니다. 더불어 현재는 임대주택 사업자등록이
강제조항이 아니기 때문에 등록하지 않고 임대를 할 수도 있습니다. 그렇게 된다면, 다주택자 본인들이
주택구입시 받았던 대출의 대한 이자부담을 상쇄할 정도의 월세를 요구할 가능성이 많습니다. 만약
이로 인한 월세비용이 상승해 국민들의 주거불안.불만이 더욱 더 가중된다면 ... 결국은 정부는 더 강한
정책을 들고나올수 밖에 없는 것입니다. ... 결론적으로 다주택자들에게는 집값상승 이외의 다른 형태의
시장변화는 크게 환영할만한 유인이 거의 없다고 할 수 있습니다.
그래서 저는 개인적으로 2017년 현재 한국의 부동산 시장은 <(정부) Vs (고소득 투기세력)> 싸움이라고
생각됩니다. 결국 누군가는 패배를 인정하게 되는 시기가 올 것입니다. (@ 노무현 정부때는 정부의 패배였죠.
물론 그 당시에는 외부(국제금융환경)적 영향이 국내 투기요인과 맞물려 지금보다 더 복잡했던 사정이 있었습니다.)
일부에서는 우리의 이러한 가계부채 상황, 즉 빚을 진 자들의 상당수가 고소득 계층들이기 때문에
이들의 대출(규모)은 전혀 문제될게 없다는 사람들도 있습니다. 하지만 이것은 의사이기 때문에
암에 걸려도 전혀 문제가 없다고 말하는 것과 다르지 않습니다. ~ 소득여부와 관계없이 (탐욕적)대출은
개인 뿐만 아니라 국가에게도 상당한 부담이 됩니다. 특히 이들 뿐만 아니라 일반 중서민층의 대출 규모까지
감안한다면 우리의 가계부채는 이미 임계점에 접근한 상황이라서 정책당국도 <금리 정책>에
상당히 민감할수 밖에 없는 상황입니다. ... 쉽게말해, 이러지도 저러지도 못하는 계륵같은 상황인 것입니다.
경제분야에서 머리좋은걸로 따진다면 둘째가라면 서러울 수많은 인재들이 모인 한국은행에서
수년째 <기준금리 동결!>만 반복하면서 신중의 신중을 다한 결과라고 발표하는 것도 결국은
우리의 가계부채 사이즈가 이미 (우리 스스로)감당할 만한 수준을 넘어섰기 때문입니다. 여기에 앞서 언급한
부동산의 경제적 파급(연쇄)효과 또한 무시할 수 없기 때문입니다. (@ 자칫 잘못 하다간 내수가 폭망하기 때문에 ...)
지금 정부에서 각종 부동산 규제정책을 쏟아내고 있습니다.(@투기 세력과의 본격적인 힘겨루기!)
그러나 저는 이러한 정책 보다는 더 결정적인 트리거(trigger)는 바로 <금리>라고 생각됩니다.
특히 미국의 금리인상이 본격화(속도를 내게되면) 되면 우리정부의 규제정책과는 차원이 다른
충격으로 다가오게 될 것입니다.
기업들이 수출을 하면 수출대금으로 원화가 아닌 (여러 외환중에)주로 달러($)가 국내로 들어옵니다.
또한 수입을 하게되면 당연히 달러($)가 국외로 나가게 됩니다. 이렇게 서로 달러($)가 오고가며
금융기관(은행)에 남아있는 달러($)는 한국은행이 원화를 찍어서 모두 사들입니다. 이것이 바로 공식적
의미의 ‘외환보유액’이라 할수 있는데, 결국 외환보유고가 증가는 한국은행이 추가로 돈을 찍어내는
것이기 때문에, 일종의 다른 형태의 ‘본원통화’ 라 할 수 있습니다. 당연히 통화(신용)승수까지
더해지면 시중에 엄청난 돈이 풀리게 된다는 뜻입니다.
현재 우리나라 외환보유액은 2017년 7월 기준으로 약 3,800억 달러($)입니다. 최근 환율(1,126원)기준
427조원이 넘는 금액입니다. 그렇다면 결론적으로 시중에 추가로 돈이 427조원이 더 풀려있다는 뜻인데
본원통화가 이정도 수준이었다면 지금쯤 정부는 엄청나게 심각한 인플레이션을 고민해야 했을겁니다.
(@ 2016년 말 본원통화 규모는 대략 143조원) ... 그래서 한국은행은 이러한 문제를 방지하기 위해서
"통화안정증권(통안증권)" 발행하여 시중에 풀린 원화유동성을 흡수하게 됩니다. 결국 해외에서 들어온
외환($)은 원화와 통안증권으로 변하여 시중에 유통되고 있었던 것입니다.
지금까지 한국은행이 발행한 통안증권 발행규모는 2016년 말 기준 대략 160조원이 조금 넘는 수준입니다.
이것은, 전체 외환보유액 3,800억달러($)에서 37% 수준인 1,400억 달러($)가 통안증권으로 변신했다는
뜻입니다. ...
만약 이러한 상황에서 미국의 금리인상이 현실화 된다면, 가장먼저 외국자본의 이탈이 시작될 것입니다.
당연히 원화가치가 하락하면서 시중에 달러($) 수요가 늘어나게 됩니다. 그리고 이러한 달러($)의 이탈이
정부당국이 예상했던 규모와 속도를 벗어나 상당히 큰폭으로 진행된다면, 정부당국은 어쩔수 없이
환율방어에 나서게 됩니다. 시장에서 달러를 풀 수밖에 없다는 것이죠 ~ 이것은 달리 말하면
달러($)를 팔고, 원화를 사야한다는 뜻입니다. 결론적으로 시중의 돈은 줄어들 수 밖에 없는 메커니즘이
숨어있다는 것입니다. 더불어 신용 수축이 심화되면 결국은 디플레이션으로 연결될 수밖에 없습니다.
외국인 투자자입장에서 보면, 저금리에 내수침체, 그리고 천문학적인 가계부채,
또한 미국 금리 인상으로 원화가치 하락이 예상되면 환차손 우려까지 예상되는 상황입니다.
더 이상 한국에 남아있을 이유가 없어진다는 뜻입니다. 결국 우리도 이탈하는 달러($) 자금을 붙잡기 위해
금리를 인상하게 될 것입니다.(@ 당연히 시중은행들의 (대출)금리 인상으로 이어지게 될 것입니다.)
우리나라의 원화는 국제통화가 아니기 때문에, 미국이나 일본, 유럽(유로화)처럼 경기부양을 위한
무제한적인 양적완화를 할 수가 없습니다. 달러나 엔화, 유로화 같은 국제통화는 양적완화를 해도
돈이 세계를 돌아다닐수 있습니다. 하지만 원화는 아무리 풀어봐야 한국을 벗어나지 못합니다. 아니
벗어나도 인정을 해주지 않습니다. 따라서 경기부양을 위한 저금리나 원화 유동성을 늘리게 되면
원화에 대한 대외신뢰도는 더욱더 떨어질 뿐입니다.
그렇다면 이러한 불안한 금융메커니즘이 있는데도 불구하고, 왜 우리나라 고소득 계층들은
본인들 살집이 이미 충분히 있음에도 무리하게 그렇게 빚까지 내면서 다주택자가 되려고 했을까?
지금부터는 그 얘기를 핵심적인 부분만 추려서 간략히 해보려고 합니다.(재건축을 위주로 ~ )
[◆ 처음에 대부분은 미심쩍은 마음과 미약한 의문을 품고 발을 들여 놓습니다.
하지만 언제 그랬냐는 듯이 모든 의문과 미심쩍은 마음은 사라지고, 자신과 같은 수많은 사람들의
욕망의 열기 속에서 약간의 현기증과 함께 알수 없는 쾌감을 느낍니다. ]
"환영합니다! ~ 이곳은 모.델.하.우.스 입니다!"
처음으로 눈에 들어온 건 현실이 아닌 걸 알면서도 진짜 현실 같은 웅장한 미니어쳐 입니다.
주변경관과 너무나 잘 어울리는 초고층의 건물들에 매료되어 있을즈음, 어느새 고객은 로얄층 창가에 기대어
향기로운 커피를 마시는 상상을 합니다. 또한 확인되지 않은 각종 개발호재들과, 멋드러진 도로와
편리하다 못해 너무나 사랑스러운 지하철과 각종 편의시설들에 대해 청담동 며느리 스타일로 무장한
도우미 언니들의 설명이 청아한 데시벨(decibel)과 함께 어우러지면, 그 순간 고객은 세상에서 가장 편안한
전신안마를 받는 것 같은 느낌이 듭니다 ... 정신을 차리고 주위를 둘러보니 이곳을 방문한 모든 사람들이
안마를 받고 있는 모습이 눈에 들어옵니다 ... 냉철한 이성을 가지고 있다 해도 이곳에 발을 들여 놓으면
각자의 숨겨진 욕망들이 증발되어 하늘위로 마구 솟구치고, 다시 그곳에서 수많은 타인들의 욕망들과 섞이고
뭉쳐지는 탐욕의 화학 반응을 거쳐 모든 사람들의 눈, 귀 등의 오감 속으로 또 다시 시나브로 스며들며
순환하게 됩니다. 모델하우스의 초입에서부터 이렇게 황홀하게 취한 고객은 청담동 며느리의 안내로
욕실의 자쿠지(Jacuzzi)욕조와 실내에 장식된 마호가니(mahogany) 재질의 가구들을 접하는 순간이 오면
흥분과 쾌감은 최고조에 오릅니다 ......... ]
서울은 더 이상 새로운 주택(아파트)을 공급할 땅이 없습니다. 그래서 수많은 건설사들이 새로운
주택(아파트)을 공급하기 위해서 택하는 방법중 최고는 단연 <재건축(재개발)>입니다.
한국 재건축시장의 핵이라 할수 있는 대치동 은마 아파트는 4,424세대 라는 대규모 단지입니다.
2010년말 기준으로 자산(부동산)가치만 따져 보아도 무려 4조원이 넘습니다.
은마 아파트는 준공된지 30년이 지난 오래된 아파트 입니다. 외관을 보면 페인트가 벗겨지고 시멘트가
부서진 곳도 있습니다. 평형은 31평(102㎡)과 34평(112㎡)이 있는데, 아직도 가격은 서민들이 다가서기에
부담스러운 수준입니다. ... 은마 아파트에는 2010년 기준으로 등기부를 전수조사 했던 MBC PD수첩의 기록을
참고해 보면, 소유주(집주인) 가운데 실제 거주하고 있는 비율은 대략 35%를 조금 넘는 수준이며,
나머지 65%는 모두 세입자 라고 합니다.
은마가 금마 된다며 한때는 10억원을 가뿐히 넘어섰던 은마 아파트가 이제는 부녀회나 조합, 건설사 등
그 어떤 인위적인 개입이 없어도, 스스로 가격이 조정되고 있는 모습을 보여주고 있습니다.
MBC PD수첩 김재영 PD에 의하면 은마 아파트의 소유자들은 평균 1억5천만원 정도의 대출을 받았고,
그들의 전체 대출 총액은 약 7,300억원 정도라고 합니다. 또한 재건축 아파트가 대세였던 2004년
이후에 은마 아파트를 투기(투자)목적으로 구입했던 소유자들의 평균 대출규모는 가구당 2억원이 조금 넘는
수준이라고 합니다. 더불어 2004년 이후 거주목적이 아닌 투기(투자)목적의 아파트(은마) 구입자들의 비율은
무려 80% 이며, 대부분 전세금 3억수준에 금융권 대출 2억원을 끼고 아파트(은마)를 구입 했던 것이라고 합니다.
아파트는 사는 집이 수직으로 겹겹이 쌓여있는 구조입니다. 따라서 하나의 대지위에 하나의 집으로
되어있는 단독주택과는 달리 대지에 대한 권리도 여러 사람들이 공동으로 소유하게 되는 것입니다.
단순하게 설명하면 30평짜리 집이 위로 열개가(10층) 쌓여 있다면, 10가구에 배분되는 대지 지분은
각각 3평씩 이라는 뜻입니다. ...
(@ 실제 아파트 단지에는 공원과 놀이터, 주차장 등도 있기 때문에 각 가구의 대지 지분은 더 많습니다.)
그런데 이런 아파트가 낡아서 재건축을 하게 된다면, 소위 <무상지분율> 이라는게 결정됩니다.
만약 무상지분율이 150% 이고, 자신의 대지 지분이 30평 이였다면 새로지을 아파트에 자신은 아무런
추가분담금 없이 45평(30×1.5)의 새집(아파트)을 받을수 있다는 뜻입니다.
(@ 오래된 아파트는 건물가치가 거의 없기 때문에 대지 지분이 중요한 평가기준이 됩니다.)
그래서 건설사가 조합원(원주민)에게 45평의 더 크고 깨끗한 집(아파트)을 지어 주는게 가능해 지려면
아파트를 더 높게 지어야만 합니다. 쉽게말해 기존에는 30평짜리 아파트 10개를 쌓았다면,
재건축을 통해서는 20개 혹은 30개를 쌓아야만 합니다. ... 만약 20개를 쌓았다면 10개는 조합원(원주민)에게 주고,
나머지 10개를 일반분양 해서 번 돈으로 45평짜리 집을 지을수 있는 것입니다.
또한 조합원(10가구)에게 추가분담금 없이 45평짜리 아파트를 지어주고, 건설사에게도 만족할 만한 이익을
보장할수 있는 적정 아파트가 20개라고 했을때 ... 만약 30개를 쌓는다면 이번에는 조합원에게 추가분담금이 아닌
환급금이 주어집니다. 물론 건설사의 이익도 늘어납니다. 그래서 재건축에서는 건설사든 조합이든
목숨을 걸고 무조건 위로 높게 쌓으려고 합니다. ... 이러한 용적률(높게 쌓을수 있는 허용치)을 높이기 위해서
건설사(시행사)는 지자체에 한가지 제안을 합니다.
"시장님! ~ 우리 회사가 이곳에 재건축을 하려는데, 현재 용적률이 300% 인걸로 알고 있습니다!
그래서인데 이번에 용적률을 800%로 올려 주신다면 재건축 부지중 일부를 무상으로 기부하여
모든 시민들이 즐길수 있는 생태공원과 도서관을 만들어 행복한 도시가 되도록 보탬이 되겠습니다!"
건설사의 이러한 제안을 소위 <기부채납> 이라고 합니다. 하지만 이런 기부채납은 용적률을 높이기 위한
하나의 수단 이라는 것이 모두에게 잘 알려진 사실입니다.
[◆ ex) 100평 대지에 대한 건폐율과 용적률 ]
(@ 건폐율 50%) - 100평 대지에 건물을 지을수 있는 넓이는 50평만 허가 하겠다!
(@ 용적률 300%) - 50평짜리 건물을 6층 까지만 지어라! (100평×300%=300평) ... (300평/50평=6층)
위의 예를들면
건폐율50%, 용적률300% 이기 때문에, 건설사는 100평 대지에 25평짜리 아파트를 한층에 2개씩
6층까지 지을수 있습니다. 그리고 나머지 50평 대지에는 아파트 주민을 위해 놀이터와(20평)
작은공원(30평)을 만듭니다. 하지만, 놀이터의 규모를 줄이고(10평) 공원을 좀더 크게 지어서(40평),
아파트 주민이 아닌 그 지역 모든 주민들에게 개방하기로 기부채납(공원만)을 약속하고, 용적률을 800%로
인정 받았다면 ... 건설사는 한층에 25평 아파트 2개를 16층까지 지을수 있습니다.(100평×800%/50평)
여기까지 얘기를 들어보면 재건축은 그야말로 (초)대박을 터뜨릴수 있는 최고의 사업일 것입니다!
그런데 왜 문제가 발생 할까? .... .... 예를들면, 건설사들이 기부채납에 대한 사업비용을 입주자들에게
전가 시키면서 분양가가 상승하면 조합원(원주민)의 추가분담금이 늘어날 수 있기 때문입니다.
위 예에서 용적률 300% 일때, 모든 공사원가가 평당 1000만원 이라면(@ 아파트, 놀이터, 공원 전체포함),
25평에 아파트는 2억5천만원 될 것이고, 한 층에 2개씩 총 6층이면 아파트가 12개 이므로 총 30억에,
50평의 대지에 놀이터와 공원을 조성한 비용은 총 5억(50평×1000만원)으로, 건설사의 총 사업비용은
35억이 될 것입니다. 그런데 만약 40평(공원)을 기부채납하고 용적률을 800% 받았다면, 건설사 입장에서는
4억(40평×1000만원)을 손해보게 됩니다. 그리고 용적률 800% 적용으로 아파트의 높이가 16층이 되었으므로
25평 아파트는 무려 32개로 늘어 납니다. 여기서 건설사는 기부채납으로 손해본 4억원을 32개 아파트에
전가 시킵니다. 그러면 25평 한 채에 2억 5천만원 하던것이, 순간 2억 6250만원으로 한 가구당 1250만원이
늘어 납니다. [(4억/32=1250만원)+(2억 5천만원) = 2억 6250만원] ... 결국 용적률이 800% 상향조정 되면서
조합원도 세대당 1250만원의 추가분담금이 발생하게 되는 것입니다. 하지만 아무리 기부채납을 많이한다 하더라도,
용적률 상향조정으로 늘어나는 일반분양에 대한 이익은 엄청난 액수입니다(분양율이 높을수록 이익증가)
그렇다면 조합원도 추가분담금을 낼 필요가 없습니다. 아니, 오히려 환급금을 받아야 정상일 것입니다.
그렇지만 현실은 달랐습니다.(@ 건설사 이익 독점!)
@ 건설사(시행사)
"자기 집도 오래되어 새것처럼 고치려면 돈이 듭니다! ~ 그런데
새집을 더 넓고 크고 깨끗하게 지어 주는데 돈을(추가부담금) 내지 않겠다는 건 도둑놈 심보죠!"
@ 조합(원)
"처음에는 추가분담금 같은 건 없다고 했어요! ... 사업시행 동의만 해주면 지금보다 더 크고 넓은 집을
지어준다고 했습니다! 그런데 동의를 하고 시간이 지나자, 어느날 돈을(추가분담금) 내야 한다고 하더군요!"
이렇게 건설사와 조합(원)들은 서로의 주장이 엇갈려 소송까지 진행하는 경우도 많습니다.
재건축 사업승인을 무효화 하자는 거죠 ... 여기에 설상가상 조합이 건설사와 결탁하여 부패한 경우도
상당수가 있습니다. 또한 조합원들 사이에도 내분이 생기기도 합니다. 사업을 무효화 하자는 쪽과
추가분담금을 내더라도 하루빨리 공사를 시작 하자는 쪽입니다.
이렇게 재건축 사업은 건설사, 조합, 조합원들의 서로의 주장들이 팽팽이 맞설 경우 사업진행이 늦어지면서
피해를 보는 사례가 상당히 많습니다. 더불어 부동산 경기가 좋지 않을때는 정도가 더욱 심합니다.
그런데 이러한 재건축 부동산을 투기나 투자목적으로 구입한 사람들이 은마 아파트만 보더라도 엄청난
규모 라는걸 잘 알수 있었고, 이러한 상황이(투기심리) 전국적으로 확대한다면 그 규모는 더욱 커질 겁니다.
또한 국내 분양시장의 가장 큰 문제 거리중 하나가 바로 "선분양제도" 입니다.
집(아파트)을 지으려면 내 돈 이든 타인의 돈이든 ... 아무튼 돈이 필요합니다. 다만, 타인(은행)의
돈을 이용하게 될 경우는 이자비용까지 부담해야 합니다 ... 그런데 <선분양제도>는 주택건설 업체들이
(거의)무이자로 타인의 돈을 빌려와 집(아파트)을 지을수 있게 해줍니다.
자금력이 부족한 건설업체라 하더라도 모델하우스 하나만 근사하게 지어 놓으면 사업(주택사업)을
진행할수 있는데, 한마디로 아직 존재하지도 않는 집(아파트)을 사람들에게 판매할수 있는 것입니다.
예를들면, 건설업체는 먼저 대출을 받아 아파트를 지을 땅을 확보합니다. 그리고
입주자가 계약을 하게 되면 건설업체는 계약금을 가지고 아파트를 짓기 시작합니다. 쉽게말해
만약 아파트 분양가가 5억이라면, 계약금은 보통 10%~20% 수준에서 정해지는데,
계약금이 10% 수준이면 아파트를 분양받은 사람은 5천만원을 납입합니다. 그리고 건설업체는
이러한 분양계약자들의 돈(계약금)을 모아 아파트를 짓기 시작합니다 ... 이렇게 아파트가
한 3층 정도 지어지다가 돈이 떨어지면 건설업체는 입주자에게 돈을 더 달라고 합니다(1차 중도금),
그리고 계속해서 층수를 높여갑니다. 그렇게 6~7층 정도 짓다가 다시 돈이 떨어지면 입주자에게
돈을 더 달라고 하면 그만입니다(2차 중도금) ... 이후 입주자에게 3차 중도금 ... 잔금 등을 받아가면서
아파트를 준공하게 되는 것입니다. 여기에 분양률도 높고, 주변보다 시세까지 상승한다면 상당한 수익도
얻을수 있습니다.
이러한 선분양제도에서는 보통 청약금과 계약금이 분양가의 20%수준이며, 중도금이 60%,
나머지 잔금이 20%수준에서 결정되는 경우가 대부분입니다. 하지만 사례처럼 분양가가 5억 이라면
중도금은 3억이 됩니다. 아무리 중도금을 3회~4회에(혹은 그 이상) 걸쳐 나눠 낸다고 해도,
한 번씩 중도금을 납부할 때마다 거의 8천만원~1억원의 자금이 필요합니다. 평범한 서민으로서는 상당히
부담이 가는 금액인 것만은 분명합니다. 그래서 건설회사는 은행과 업무협약을 맺고, 분양계약자 명의로
중도금 대출이 가능할수 있도록 해줍니다. 그런데 여기서 중도금 대출의 성격을 따져본다면,
아직 아파트가 완공되지 않았기 때문에 "부동산 담보대출" 이라고 할 수는 없습니다. 따라서 중도금
대출은 엄밀히 따져서 분양계약자 명의의 <신용대출>에 가깝다고 할수 있습니다. 또한 대출규모가 개인당
기본이 억을 넘어서기 때문에 은행은 보통 건설회사에게 보증을 요구합니다.
자금력이 부족한 건설사들은 분양률을 높이는 것만이 살길이기 때문에 초기 분양률을 높이기 위해서,
계약금 수준을 낮추고, 무이자 중도금. 잔금 대출과 같은 조건으로 어떻게 해서든 사람들을 끌어
모으려고 합니다. 하지만. 이러한 노력에도 분양률이 턱없이 낮을 경우, 즉! 미분양이 많이 발생할
경우에는 상황이 복잡해집니다.
다시말해, 아파트를 3층까지 지어놓고, 6층, 7층 ... 계속해서 위로 층수를 높여 지으려면(공사를 이어가려면)
분양계약자들 명의로 은행에서 중도금 대출을 받아야 하는데, 이 상황에서 미분양 사태가 벌어지면
더 이상 중도금 대출을 받을 (계약자)명의가 없게 되는 것입니다. ... 그래서 사태가 이지경까지 오게되면
회사는 사원과 그 사원의 가족 및 친인척 명의까지 총동원하게 되는 것입니다.
또한 이러한 위기를 모두 이겨내고 겨우겨우 아파트를 준공했더라도, 준공시점의 가격이 최초 분양시점보다
더 떨어지게 된다면, 그래서 아예 입주를 포기하는 사태까지 발생하게 된다면 ... 이제 건설사는 물불을
안가리는 상황에 직면하게 됩니다. ... 다시말해 가격에 상관없이 무조건 분양에만 모든 에너지를 쏟게 됩니다.
(@ 완공을 위해 직원 명의 및 가족, 친인척 등 온 사방에서 상당한 대출을 긁어모아 간신히 완공했기 때문에 ...)
그래서 20~30%, 심지어 반값 아파트 같은 소위 <땡처리> 아파트까지 등장하기도 합니다.
그럼 이때에 먼저 입주한 기존 입주자들의 항의가 빗발치게 됩니다.
"우린 제 값 다주고 입주했다! ~ 할인분양 할거면 우리도 적용해줘라!" ~ 라고 말이죠 ...
이렇게 우리의 부동산, 특히 (재건축)아파트 시장은 수많은 돈과 다양한 사연들이
복잡하게 얽히고 설켜서 탄생하게 되는 것입니다.
이처럼 부동산, 특히 대단지 아파트 같은 경우의 사업은 천문학적인 돈이 필요한 사업입니다.
당연히 건설사 자체능력 으로는 사업시행이 불가능 합니다. 그래서 이들(시행사)에게 분양(100%분양)율은
사업성패의 열쇠가 되는 것입니다. 이러한 분양율을 높이기 위해 동원되는 것중 대표적 수단이 바로 언론입니다!
국내 메이저 언론들(특히 신문사)의 최대 광고주가 바로 건설사 라는걸 이미 잘 아실겁니다. 심지어
부동산 버블시기에 한 대형 언론사의 광고 수입중 70%가 건설광고 라는 말도 있었습니다.
모르긴 몰라도 아직도 신문사의 최대 광구주가 건설사라는 사실은 지금도 변함없는 사실일 것입니다.
따라서 건설사와 신문사는 서로에게 매우 끈끈한 존재입니다. 더 나아가서는 서로가 하나가 되는 경우도
있습니다. 국내에서는 보수(조.중.동) 언론들의 문제도 심각 합니다만, 과거 부동산 버블시기에는
진보성향 언론들도 부동산 버블을 형성 하는데 일조 하기도 했었습니다.
아무튼 건설사의 용적률 상승에 대한 이득은 사회에 재배분 되는 경우가 그리 흔지 않으며, 건설사가
이익의 상당분을 독점하다보니, 건설사 입장에서는 무조건 높게 지어야 하는데 혈안이 되어 있었습니다.
그러다보니 시장에 공급이 과잉 되었고, 수급적으로는 당연히 하락 해야할 부동산(아파트) 가격은
부동산 투기세력들과 입주민들의 암묵적 유대로 인하여 떨어질줄 모르고 치솟아 올랐습니다. 그리고 이러한 상황에서
언론들은 부동산(아파트)을 최고의 재테크 수단으로 홍보하면서 최고의 광고 매출을 올렸습니다.
이러한 사회 분위기는 어느날 부터, 평범하고 성실했던 우리 이웃들의 마음속에 탐욕을 주입했고,
너도나도 분수에 맞지 않는 감당못할 대출을 받아 아파트를 구입하는데 모든 에너지를 쏟았던 것입니다.
금융권도 1997년 외환위기때 과도한 기업대출도 큰 타격을 보고나서, 리스크가 적은 가계대출로 영업전환을
하였고, 무엇보다도 안전을 담보할수 있는 부동산 담보대출에 집중 하므로서 지금의 가계대출 위기와
하우스푸어가 사회문제로 부각되는데 일조를 하였던 것입니다.
부동산이든, 주식이든 일반적 투자 대상에 <투기적 요소>가 개입하게 되면
이후 이들 투자대상들의 미래는 순식간에 <상품화>되어 (개인적으로는)95% 이상이 시장 심리에 좌우됩니다.
그리고 투기적 요소를 판별하는 가장 보편적이면서도 정확한 방법은 바로 거래량(돈의 유.출입) 입니다.
제가 앞서 우리의 부동산 시장에 충격을 가할 트리거를 <금리>라고 얘기했던 부분이 바로 이것 때문입니다.
돈은 <금리>에 가장 민감합니다. ... 국제금융 시장에서 리보(Libor) 금리를 가장 중요하게 생각하는것도
리보(Libor)가 바로 세계의 자본 흐름(단기흐름)을 파악하는 가장 기본적인 지표이자 나침반 역할을 하기 때문입니다.
문재인 정부가 강력한 부동산 규제책을 들고 나왔습니다.
저는 개인적으로 우리의 고질적 부동산 문제를 해결할 정책, 특히 법적요소 부분을 말해본다면
전세 세입자의 권리를 법률로 아예 <채권 1순위>로 못박는 것이라 생각합니다. ... 물론 실현되기
상당히 어려울 것입니다.(어쩌면 불가능 할지도 ~) ... 만약 이것이 실현 된다면 우리 부동산 시장에서
투기적 수요는 상당부분 사라질것이라 생각됩니다.
(통계 자료는 통계청과 한은, KB국민은행, 금감원 등을 참고했습니다.)
[@ 연일 계속되는 폭염에 잠이 안와서
간단히 몇마디 한다는게 또 이렇게 긴 글이 되었습니다. ~ 죄송합니다.
편안한 주말 보내시길 바랍니다. ]
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o.o
물파스님. 오랫만에 글을 만나뵙네요. 항상 다방면에 걸친 해박한 지식에 감탄하고 있습니다.
다만, " 물론 일부 전문가들은 저금리 기조에서 기대했던 수익이 나지 않을 경우에는 다주택자들의 <월세전환>이 가속화 될 것이라 말하기도 합니다. 하지만 대출을 이용해
다주택을 소유한 부유계층들의 월세전환은 그리 많지 않을 것이라 생각됩니다. "라는 부분에 대해 조금 의견이 다르네요.
<대출을 이용한 다주택자는 무조건 월세임대를 할 수 밖에 없습니다. >
1. 부동산 담보 대출이 모두 다주택 보유를 위해 쓰이고 있지는 않을 겁니다.
1) 다주택자라도 자기가 보유한 주택이 10개라면 10개를 다 거주 목적으로 쓸 수 없으니 거주목적의 1~2채 빼고 8~9채는 임대를 줄 수 밖에 없습니다.
2) 대출이 있는 집에는 전세입자가 들어오지 않습니다.
3) 대출이 일부 있는 집은 어쩔 수 없이 매매시세의 70% 정도 내에서 대출과 보증금 비율을 정하고 월세로 임대하게 됩니다.
따라서 임대를 놓고 있는 다주택자들은 이미 1) 대출없이 전세를 놓고 있거나, 2) 대출을 끼고 월세를 놓고 있는 상황인 것입니다.
2. 갭투자가 집값 상승을 유발한다고 뭇매를 맞고 있는데, 갭투자야 말로 담보대출과 전혀 관계 없습니다. 매매시세 VS 전세시세의 차액을 이용한 투자이기 때문에 그렇죠. 오히려 갭투자는 전세임대를 하고 몇천만원 정도의 차액만 투자한다는 원리 떄문에 담보대출을 전혀 받을 수가 없습니다.
3. 부동산 대출의 대부분이 고소득자 일 것입니다. 하지만 고소득자가 모두 다주택자는 아닐 겁니다.
당연히 강남에 시세 15억짜리 30평 아파트 (4인 가족 살기 딱 좋은 면적이죠) LTV60% 적용받아, 9억 대출 받고 6억 자기자본을 들여서 집을 사려면 고소득자 일 수 밖에 없지요. 9억의 이자 3%면, 한달에 이자비용만 220만원 정도 됩니다. 그런데 경기권 30평 아파트는 5억정도 합니다. 이 경우 LTV70% 적용 받아 3.5억 대출 끼고 자기자본 1.5억으로 집을 살 수 있죠. 똑같이 집은 1채씩이지만, 대출액은 3배가까이 차이가 납니다. 따라서 부동산대출의 대부분을 차지하는 고소득자가 다주택자라는 해석은 사실과 다를 수 있습니다.
따라서 1과 2를 보면 담보대출이 부동산 상승과 큰 관계가 없다는 것을 알 수 있고, 3의 상황을 고려하면 왜 고소득자들의 부동산 담보대출 비율이 높은지도 추측할 수 있을 겁니다.
제 생각에 대선이후 부동산 상승의 이유는 지난 겨울부터 시작 된 사회, 정치의 불확실성으로 인해 투자되지 못하고 있던 유동성이 조기 대선을 통해 (정권을 차지한것이 진보진영이든, 보수진영이든 상관없이) 불확실성이 제거가 되고 돈들이 투자처로 몰렸기 때문이라고 봅니다. 부동산, 주식등등.. 지금 다들 불경기에 먹고살기 힘들다고 하는데 대체 부동산과 주가는 왜 오른 것일까요? 정권 불안정이라는 불확실성이 제거가 된 것이 이유일 것입니다.
저는 금번 정책으로 이번 대통령 임기 5년동안 주택공급이 줄어들어 향후 5년후에는 엄청난 부동산 수요대란이 일어나서 부동산 시세가 크게 오를 것으로 예측합니다.
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물파스
o.o//
한국 부동산 시장에 관해서는 워낙 의견이 팽팽(상승 및 보합 vs 하락) 하기때문에
님과 같은 의견도 충분히 많습니다.
저의 글은 통계 자료에 근거한 합리적 추론이므로
얼마든지 다른 의견이 나올수 있을거라 생각됩니다.
더불어 우리는 지금 향후에(미래) 벌어질 일에 대해 논하고 있기 때문에
의견대립은 옳고, 그름의 문제가 아닐 것입니다.
다만 님께서는 <고소득자가 모두 다주택자는 아닐것이다> 라고 말하셨는데
저는 글의 본문에서 이미 소득 4,5분위 계층의 가계부채 비중이 전체 가계부채의 70% 수준임을
통계자료를 근거해서 말씀드렸고, 당연히 이 범주에 포함되지 않는 고소득 계층도 일부 존재할 것입니다.
(@ 2013년. 통계청 "가계금융. 복지조사" / 한국은행 및 금융감독원 2014년 자료.)
그런데 새벽에 글 올리면서 언급하지 않았던 통계근거가 또 하나 있습니다.
<순자산 분위별> 가계부채 비율 또한 4분위, 5분위 계층의 비중도 70% 이상이 된다는 사실입니다.
한마디로 당장 본인 소유의 재산을 모두 팔아서 기존대출을 다 갚고, 남은 재산으로 비교했을때
이때에 남은 재산이 가장 많은 집단(4분, 5분위)들의 가계부채 비중 또한 전체 가계부채의 70% 라는 뜻입니다.
결국 빚을 내지 않고도 다주택자가 충분히 될 수 있는 부자들이 빚을 내서 부동산을 샀다는 의미는
단순히 월세를 놓기 위한 임대 목적이라고 하기 보다는 <집값 상승>에 의한 매매차익의 목적이
더 크지 않나 저는 그렇게 생각합니다. ... 여기에 이들이 임대 목적을 위한 주택구입이었다면
본문에서 언급된 통계자료 에서도 보았듯이 등록된 임대사업자 수가 너무 적습니다.
따라서 등록을 하지 않고 월세를 놓고 있다는 부분은 일시적, 즉 대출이자 부분을 상쇄하기 위한
일시적 포지션이며 이들은 집값이 상승하면 언제든지 차익을 실현하고 시장을 떠날 거라 생각됩니다.
그리고 동시에 시장에서 또 다른 물건을 탐색하겠지요 ~
다른 의견은 얼마든지 존재할 수있으므로 저의 반론은 여기까지 입니다.
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o.o
물파스님//
^^ 그러니까요. 저는 그냥 데이타 없이 추론만을 적었을 뿐인데, 그 사이 통계를 찾아보시고 분석하시는 게 대단하십니다.
대체 그런 데이터들은 어떤 루트를 통하여 입수하시는지요?
물파스님의 반론을 보면서 근거없이 펼친 논리를 반박하기 위해 근거를 찾아보고 분석하고 논리를 세우는 일이 참 수고스러움을 느낍니다.
제가 세운 가설을 합리적으로 뒷받침 해줄 근거들을 찾아보고 싶거든요.
제 반론은 의견을 대립하고자 함은 아니었습니다. 댓글 고맙습니다.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
물파스
o.o//
대립이라 생각안했습니다.
저는 이런 피드백 좋아합니다. ~ 서로 논쟁하는 과정에서 저 또한 배우는게 많거든요 ...
그래서 <o.o>님처럼 성심으로 의견 주시는 분들에게는 항상 감사하고 있습니다.
통계 자료는 주로 통계청과 한국은행을 이용합니다.
이 부분은 포털에서 검색하시면 쉽게 검색될 겁니다. ... 그리고 이 외에
제가 개인적으로 자주 이용하는 다른 몇가지 통계 사이트를 언급해보면 다음과 같습니다.
@ 부동산 통계(한국 감정원. 부동산 통계가 꼼꼼합니다.)
http://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do
@ 한국은행 100대 통계지표(주요 100대 지표 분류가 잘 돼있습니다.)
http://ecos.bok.or.kr/flex/Key100Stat_k.html
@ 메저링워스(국가별 GDP통계가 좋습니다 - 특히 미국, 영국)
https://www.measuringworth.com/
@ 국토부 실거래가 조회
http://rt.molit.go.kr/
@ 금감원 전자공시 시스템(주식 투자자에게 상당히 알찬 정보가 많습니다)
http://dart.fss.or.kr/
@ 국회 예산결산정보
http://likms.assembly.go.kr/bill/nafs/nafsList.do
@ e-나라지표(통합적 사회 통계정보)
http://www.index.go.kr/main.do
@ 월스트리트저널 금시세(공신력이 높습니다)
http://quotes.wsj.com/futures/GOLD?mod=mdc_cmd_pglnk
@ 일본 단칸지수 - 일본경제 파악에 도움이 많이 됩니다.
한마디로 일본기업들이 향후 경기를 어떻게 전망하는지를 지수로 만든것이 단칸지수 입니다.
(만약 일어로 되어있다면 화면 우측 상단에서 'English' 버튼 눌러 영어로 변화)
http://www.boj.or.jp/en/statistics/tk/index.htm/
@ 리보금리(월스트리트저널)
http://online.wsj.com/mdc/public/page/2_3020-libor.html?mod=topnav_2_3022
이 외에도 여러가지 통계자료 출처가 많은데
이 부분은 나중에 좀 더 자세히 정리해 글로써 한번 올려보겠습니다.
아무튼 좋은 의견 감사합니다.
2017년 8월 1일 화요일
◆ 우리는 모두 공범이다 [by 물파스] [친구 글에 연계하여]
[◆ 우리는 모두 공범이다.]
====
술 먹을 때면 항상 여자를 옆에 앉히는
버릇을 가졌던 나는 생일날 친구네 식구들을 초청하여
술을 마시다가 나 자신도 모르게 친구 아내의 사타구니에
손을 넣는 바람에 대판 싸우고 친구까지 잃었다.
"애새끼들만 아니면 네놈하고 안 살아!“
아내는 울고불고하다 지갑을 압수하고
신용카드란 카드는 모두 가위로 잘라버렸다.
"신용 지랄하네! 그놈의 물건도 그냥 잘라버려!"
어린 아들은 전자밥으로 강아지를 키우는
일제 다마고치를 가지고 놀다가 갑자기
아내가 키우던 애완견이 밥도 골라먹고
마음에 안 든다며 목을 졸라버렸다.
"이 새끼야! 어쩌면 부자지간 똑같아!"
아내는 파리채가 부러질 때까지 아들놈을 때리더니
징징거리며 죽은 애완견을 쓰레기 봉지에 싸서
아파트 분리수거함에 던져버렸다. ... 다음날 오전
무심하게 무심하게도 참으로 무심하게도 쓰레기를 옮겨가는 청소부
(@ 우리 집에서 생긴 일 - 공광규)
=======
권혁웅 시인이 쓴 <시론(詩論)>이라는 책에서 건져넨 시(詩)입니다.(175 페이지)
이 시를 읽은 후, 저의 첫 번째 반응은 "웃음"이었습니다. ... 어쩌면 (씁쓸한)미소일수도 ~
우리는 종종 "웃으며 살자"는 말을 자주 듣습니다.
그것이 가족이든, 친구든 ... 혹은 TV방송의 어느 힐링 프로그램이든,
시대는 이렇게 쉬지 않고 우리에게 <웃음>을 강요하며 삶의 희극화를 요구하는것 같습니다.
"가난하면 적(敵)을 선택할 수가 없다" ... 앙드레 말로가 그랬답니다.
사랑보다는 우정의 무게가 더 무겁다는 착란을 일으켰던 20대 청춘의 시절.
시대를 비판하고 국가의 미래를 고민했던 나름의 꼴값 하나 정도는 가져보았던
그 시절의 친구들 A, B, C, D ....
학교를 졸업하고 빈 몸으로 사회에 내동댕이쳐진 순간부터
삶의 빈곤과 사투를 버리면서 우리는 모두 서로를 지워가고 있었습니다.
빈곤은 우리에게 그렇게 적(敵)이 아닌 친구를 붙잡아둘 기회마저 가져가 버렸습니다.
20대라는 생물학적 전성기를 한참이나 지나고나서
어느 날 친구 A에게서 전화가 왔습니다.
아내가 많이 아픈데 병원비가 부족하다. 도와 달라! ~ "부탁한다!"
설득 이론의 대가 로버트 치알디니(Robert B. Cialdini) 교수는
자신의 저서 <설득의 심리학>에서 "부탁합니다." 라는 말의 효용에 대해서
생각보다 많은 가치를 부여합니다. ... 우리는 보편적으로 친한 관계에서는
<부탁합니다.> 라는 말을 잘 사용하지 않습니다. 그러나 이 <부탁합니다.>라는
말에는 의외로 상당한 힘이 농축되어 있다는 걸 강조합니다. ... 쉽게말해
가장 흔한 말 같으면서도 막상 친한 사이의 대화에서는 잘 사용하지 않는
<부탁합니다>의 효과는 우리가 생각하는것 보다는 그 위력이 대단하다는 것입니다.
A가 치알디니 교수의 책을 읽었는지는 모르겠지만
마지막 "부탁한다!"는 친구의 말에 제가 상당히 강한 기운을 느꼈던건 사실입니다.
다시 전화를 주기로 하고 ... 다른 친구 B에게 전화를 했습니다.
"그 새끼 지금 강원랜드에 미쳐있다! ~ 속지마라!
편의점인지, 커피가겐지 ... 아무튼 장사하다가 접었다는데,
마누라는 보험회사 텔레마케터로 보내놓고 강원랜드에 미쳐있다고 하더라!"
C, D ... 나머지 다른 친구들에게는 전화를 하지 않았지만(할 필요가 없었지만)
결국 비슷한 답이 돌아올 거라 생각되었습니다. 왜냐하면 B의 아내가 바로
A의 아내와 같은 회사를 다니기 때문입니다.
<부탁한다.>는 마법의 주문에 걸릴 뻔 했지만, 아마도 A는 더 많은 마법의 주문의
가지고 있을 것이 틀림없었습니다. ... 이럴 때 A가 자신의 생일이라며 초대라도 한다면
나도 공광규 시인처럼 A의 아내의 사타구니라도 더듬겠는데 ...
<"웃음이란 실제적이거나 상상적이거나 같이 웃는 다른 사람들과의 일치.
말하자면 공범의식 같은 것을 숨기고 있는 것이다." - 앙리 베르그송(Henri(-Louis) Bergson) >
친구 A의 실패에서는 나는 안타까움 보다는 알 수 없는 웃음이 새어나왔습니다.
나머지 친구 B, C, D ... 또한 A의 아내의 사타구니를 더듬는 상상을 했을 거라 확신하기 때문입니다.
한때는 사랑보다 더 많은 가치를 부여했지만
이제는 그 무게를 조금씩 덜어내 언젠가는 하늘로 날려버려야 할 만큼의
가벼움으로 전락한 <우정>의 비극을 우리는 삶의 빈곤으로 희극화 하며 살고있습니다.
혹시 지금 이 글을 읽으면서 웃고 계신 분 있으십니까?
그렇다면 당신도 저의 공범입니다.
[@ 살아보니 "친구"라는 존재는
철도 선로처럼 평행선의 의미를 담고있는것 같습니다.
만날수는 없어도 언제나 함께 하는 존재 .... ...
폭염이 계속되고 있습니다.
모두들 건강관리 잘 하시길 바랍니다]
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술 먹을 때면 항상 여자를 옆에 앉히는
버릇을 가졌던 나는 생일날 친구네 식구들을 초청하여
술을 마시다가 나 자신도 모르게 친구 아내의 사타구니에
손을 넣는 바람에 대판 싸우고 친구까지 잃었다.
"애새끼들만 아니면 네놈하고 안 살아!“
아내는 울고불고하다 지갑을 압수하고
신용카드란 카드는 모두 가위로 잘라버렸다.
"신용 지랄하네! 그놈의 물건도 그냥 잘라버려!"
어린 아들은 전자밥으로 강아지를 키우는
일제 다마고치를 가지고 놀다가 갑자기
아내가 키우던 애완견이 밥도 골라먹고
마음에 안 든다며 목을 졸라버렸다.
"이 새끼야! 어쩌면 부자지간 똑같아!"
아내는 파리채가 부러질 때까지 아들놈을 때리더니
징징거리며 죽은 애완견을 쓰레기 봉지에 싸서
아파트 분리수거함에 던져버렸다. ... 다음날 오전
무심하게 무심하게도 참으로 무심하게도 쓰레기를 옮겨가는 청소부
(@ 우리 집에서 생긴 일 - 공광규)
=======
권혁웅 시인이 쓴 <시론(詩論)>이라는 책에서 건져넨 시(詩)입니다.(175 페이지)
이 시를 읽은 후, 저의 첫 번째 반응은 "웃음"이었습니다. ... 어쩌면 (씁쓸한)미소일수도 ~
우리는 종종 "웃으며 살자"는 말을 자주 듣습니다.
그것이 가족이든, 친구든 ... 혹은 TV방송의 어느 힐링 프로그램이든,
시대는 이렇게 쉬지 않고 우리에게 <웃음>을 강요하며 삶의 희극화를 요구하는것 같습니다.
"가난하면 적(敵)을 선택할 수가 없다" ... 앙드레 말로가 그랬답니다.
사랑보다는 우정의 무게가 더 무겁다는 착란을 일으켰던 20대 청춘의 시절.
시대를 비판하고 국가의 미래를 고민했던 나름의 꼴값 하나 정도는 가져보았던
그 시절의 친구들 A, B, C, D ....
학교를 졸업하고 빈 몸으로 사회에 내동댕이쳐진 순간부터
삶의 빈곤과 사투를 버리면서 우리는 모두 서로를 지워가고 있었습니다.
빈곤은 우리에게 그렇게 적(敵)이 아닌 친구를 붙잡아둘 기회마저 가져가 버렸습니다.
20대라는 생물학적 전성기를 한참이나 지나고나서
어느 날 친구 A에게서 전화가 왔습니다.
아내가 많이 아픈데 병원비가 부족하다. 도와 달라! ~ "부탁한다!"
설득 이론의 대가 로버트 치알디니(Robert B. Cialdini) 교수는
자신의 저서 <설득의 심리학>에서 "부탁합니다." 라는 말의 효용에 대해서
생각보다 많은 가치를 부여합니다. ... 우리는 보편적으로 친한 관계에서는
<부탁합니다.> 라는 말을 잘 사용하지 않습니다. 그러나 이 <부탁합니다.>라는
말에는 의외로 상당한 힘이 농축되어 있다는 걸 강조합니다. ... 쉽게말해
가장 흔한 말 같으면서도 막상 친한 사이의 대화에서는 잘 사용하지 않는
<부탁합니다>의 효과는 우리가 생각하는것 보다는 그 위력이 대단하다는 것입니다.
A가 치알디니 교수의 책을 읽었는지는 모르겠지만
마지막 "부탁한다!"는 친구의 말에 제가 상당히 강한 기운을 느꼈던건 사실입니다.
다시 전화를 주기로 하고 ... 다른 친구 B에게 전화를 했습니다.
"그 새끼 지금 강원랜드에 미쳐있다! ~ 속지마라!
편의점인지, 커피가겐지 ... 아무튼 장사하다가 접었다는데,
마누라는 보험회사 텔레마케터로 보내놓고 강원랜드에 미쳐있다고 하더라!"
C, D ... 나머지 다른 친구들에게는 전화를 하지 않았지만(할 필요가 없었지만)
결국 비슷한 답이 돌아올 거라 생각되었습니다. 왜냐하면 B의 아내가 바로
A의 아내와 같은 회사를 다니기 때문입니다.
<부탁한다.>는 마법의 주문에 걸릴 뻔 했지만, 아마도 A는 더 많은 마법의 주문의
가지고 있을 것이 틀림없었습니다. ... 이럴 때 A가 자신의 생일이라며 초대라도 한다면
나도 공광규 시인처럼 A의 아내의 사타구니라도 더듬겠는데 ...
<"웃음이란 실제적이거나 상상적이거나 같이 웃는 다른 사람들과의 일치.
말하자면 공범의식 같은 것을 숨기고 있는 것이다." - 앙리 베르그송(Henri(-Louis) Bergson) >
친구 A의 실패에서는 나는 안타까움 보다는 알 수 없는 웃음이 새어나왔습니다.
나머지 친구 B, C, D ... 또한 A의 아내의 사타구니를 더듬는 상상을 했을 거라 확신하기 때문입니다.
한때는 사랑보다 더 많은 가치를 부여했지만
이제는 그 무게를 조금씩 덜어내 언젠가는 하늘로 날려버려야 할 만큼의
가벼움으로 전락한 <우정>의 비극을 우리는 삶의 빈곤으로 희극화 하며 살고있습니다.
혹시 지금 이 글을 읽으면서 웃고 계신 분 있으십니까?
그렇다면 당신도 저의 공범입니다.
[@ 살아보니 "친구"라는 존재는
철도 선로처럼 평행선의 의미를 담고있는것 같습니다.
만날수는 없어도 언제나 함께 하는 존재 .... ...
폭염이 계속되고 있습니다.
모두들 건강관리 잘 하시길 바랍니다]
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